導語：在商品房高價格危害及對策的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。

１前言

市場對資源配置起決定性作用，商品房作為市場經濟中的一種商品其價格的上漲或者下跌，本來是市場經濟中的正常現象。但是，中國的商品房價格正在脫離價值規律，失去了其為人提供居所的基本功能，在成為人們競相追捧的投資品吸附大量資本的同時，也在掏空無數普通居民的儲蓄，牽動著普通居民脆弱的財富神經。

２商品房高價格形成的原因

２．１商品房市場供給和需求之間不平衡導致商品房價格虛高

從供給方面看：第一，商品房本身建設周期長，導致消費者對其短期的需求缺乏彈性。基于此，不少房地產開發商以及商品房中介機構對商品房的短期短缺進行過度宣傳炒作，制造市場上商品房供給不足的假象，引起消費者哄搶商品房的局面，刺激了持觀望態度的消費者加入到搶購商品房的行列，造成商品房短期內供給不足的現象，推高房價。第二，供給結構不合理。在中國大部分消費者購買商品房的目的在于改善居住條件，而公租房、廉租房、經濟適用房，本質上的功能也是改善居民的居住條件。但是，現實中城市建設用土地主要集中于開發商品房，致使商品房的替代品廉租房、公租房、經濟適用房供給不足。加之廉租房、公租房、經濟適用房一般位置比較偏遠，相對于商品房而言其配套設施不完善以及區位條件差，致使人們的接受度低。由于市場上住房供給結構不合理，商品房的可替代性弱，商品房理所應當的成為了居民改善住房條件的首選，無形中推高房價。從需求方面看：第一，剛性需求旺盛。改革開放４０周年以來，隨著中國國民經濟的發展迅速成績斐然，城鄉居民收入得到巨大提高，大量居民由于婚姻或者是為了改善住房條件而形成的剛性需求快速增長，刺激房價上漲。第二，投資需求不斷增長。由于政府商品房調控手段的低效率運行，商品房價格看漲的期待可能性大，且中國商品房價格的長期漲大于跌有利可圖，資本天然的趨利性導致大量資本放棄了風險性較高的商業投資、股市投資，迅速轉向商品房投資并推高了房價。

２．２城市建設用地價格上漲也是導致商品房價格高昂的原因

土地價格上漲基于兩個方面的影響，一方面掌握商品房核心生產要素的地方政府，基于城市建設用地的稀缺性，放任土地價格的上漲，獲取更多土地轉讓收益。另一方面房地產市場的繁榮有利可圖，商品房價格上漲會增加開發商對土地的需求并使其不惜高價獲得土地，推動了城市建設用地價格的高漲。土地作為商品房開發的基礎性生產要素，開發商依賴地方政府轉讓城市建設用土地，城市建設用地的價格正在不斷上升，商品房生產核心成本上升，必然會導致商品房價格上漲。

２．３商品房市場信息的不對稱導致商品房價格虛高

由于缺乏一個具有公信力、信息及時、方便快捷的商品房信息平臺，致使普通公民購買商品房的信息主要源于開發商廣告，以及中介機構的信息，這使得本來就處在弱勢的購買商品房消費者，更加處于被動狀態，加劇了商品房市場上的信息壟斷和信息不對稱。由于開發商和中介機構對商品房市場的信息壟斷，商品房信息很容易被利用起來炒作商品房，制造市場商品房短缺假象。雖然從表面上看，對于房地產開發商以及商品房銷售中介機構來說，商品房空置率，保有量或者交易數量信息是其商業秘密，但是其利用自身優勢形成信息壟斷，陷商品房消費者于極度不利的地位，這有違反壟斷法、消費者權益保護法，是絕對不能允許的。

３高房價的危害

３．１影響國民的幸福感、獲得感

城市房價上漲對居民幸福感有著顯著的負向影響，房價越高，居民的主觀幸福感越低。虛高的商品房價格，輕易的就將普通家庭的儲蓄榨干，同時還讓很多普通家庭背負上巨額房貸，普通民眾辛勞積攢的家庭財富，近乎全部被商品房套牢。黨和國家提出要增強人民的獲得感，讓人民享受發展紅利，而現實是普通居民的收入增長速度遠遠趕不上商品房價格的增長速度。

３．２影響實體經濟運行

一路看漲的商品房價格影響了我國的信貸結構，使得信貸資金迅速以個人住房貸款、房地產開發投資貸款的形式向房地產市場集中，“擠出”了實體企業的信貸資源，使得大量本來應該投入其他實體生產領域的資本持續涌入房地產市場又會進一步推高房價，導致房地產市場“吸金”能力越來越強，如此循環往復，強化了信貸資源錯配效應。當前中國進入產業轉型升級的陣痛期，大量中小企急缺資金完成自身技術升級，由于資本天然的趨利性，大量資本自發流向更易獲得溢價的商品房投資市場中并沒有流入產業轉型升級之中，全中國各地卻接連出項中小企業融資難的困境，嚴重傷害著中國當前的創業環境，影響實體經濟的健康發展。

３．３抑制居民對非生活必需品的消費需求

高房價顯著抑制了居民消費，但是經濟發展水平越高的地區，商品房價格抑制消費的作用越弱，經濟發展水平越低的地區，商品房價格抑制消費的作用越強。居民的消費是拉動國民經濟發展的重要動力。當今的中國正在進行產業升級，有能力也有條件為國民提供更加優質的非生活必需品，在達到國民消費升級的同時實現國家進一步發展。但是由于過于虛高的商品房價格掏空了居民的儲蓄，還可能讓家庭背負巨額債務，這樣很多家庭對非生活必需品消費能力減弱、消費欲望受到抑制。

３．４削弱普通家庭的抗風險、養老能力

如今家庭儲蓄的動機很大程度是為了購房，存款的流向也主要是房地產方向，傳統的置業觀念與房地產市場上投資需求的相互作用是我國居民家庭儲蓄率居高不下的重要原因。但是，隨著越來越多的普通居民，在購買價格高昂的商品房以后，作為普通家庭的壓艙石的儲蓄被高漲的商品房掏空，整個家庭的抗風險能力極度下降。典型的情況是家庭成員突然遭受重大疾病，很可能使整個家庭突然陷入貧困。同時一套商品房掏空一家三代人的儲蓄是一個很常見的情況，而家庭儲蓄的另外一個重要功能就是養老功能。家庭儲蓄被掏空后，一方面，會嚴重削弱有養老金的普通家庭的養老品質；另一方面，在中國廣大的農村還有大量的沒有養老金，靠儲蓄養老的人群，儲蓄被掏空對其養老來說是沉重的打擊。

４如何抑制高房價

４．１從商品房生產成本著手，地方政府與居民共同分享土地收益

城市建設用地作為商品房生產過程中的核心生產要素，根據國家統計局的數據其占到了商品房成本的三分之一。從外觀上看，商品房價格的高漲的一個重要原因是土地價格的高漲，地方政府通過商品房價格高漲攫取普通居民財富，與房地產開發商曖昧不清。從內核上看，地方政府不是在通過高漲的商品房價格攫取普通居民的財富，和房地產開發商之間也沒有所謂的合謀推高房價，造成這一切的根源在于地方政府依賴于土地財政，沒有其他的路徑來快速獲得財政創收用以彌補地方財權與事權的不匹配。黨的報告提出了“深化稅收制度改革，健全地方稅體系的要求”，并且提出要“建立權責清晰、財力協調、區域均衡的中央和地方財政關系”，給地方政府破除財政創收路徑選擇困境帶來了新方向。當前房地產稅已經進入立法規劃，開征房地產稅只是時間問題。而且中國商品房保有量巨大，房地產稅有稅基廣，稅源穩定，外溢性弱的特點。培養房地產稅作為地方主體稅種，在增加地方政府收入的同時，可以逐步緩解地方政府對土地財政的依賴。在這種情況下，地方政府有能力也有底氣，同居民分享土地收益，即合理的降低土地轉讓價格，降低商品房生產成本進而抑制高房價，破除地方政府與開發商合謀推高房價的表象。

４．２建立商品房信息公開平臺，解決商品房是信息不對稱缺陷

當前中國缺乏一個具有公信力的房地產信息平臺，致使普通商品房消費者處在極度不理的位置。一個完善的商品房信息平臺內容必須公布城市建設用地土地價格、房地產建設成本價格、已建成商品房的空置數量位置、在建商品房數量以及位置、各樓盤商品房價格等具體信息。完善且具有公信力的商品房市場信息平臺，可以有效的打擊房地產開發商、商品房中介機構的信息壟斷，緩解商品房炒作投機，有效的引導普通居民購房需求，最后達到抑制商品房價格高漲的目的。

４．３多渠道提供住房供給，滿足普通居民對住房的不同需求

地方政府應該加強公租房、廉租房、經濟適用房的土地供給，可以通過購買服務的方式，讓房地產開發商參與到公租房、廉租房、經濟適用房的建設和物業管理中來，提高服務水平。改進現有的建設公租房、廉租房、經濟適用房的設計和建設理念，本著服務人民，方便生活的原則合理規劃其建設位置以及數量，讓普通居民更易于接受公租房、廉租房、經濟適用房，使普通居民在改善住房時有更多的選擇。同時，還需要健全住房租賃市場制度建設，真正落實好提出的租購并舉的住房制度，解決無力購房人群的基本住房需求。積極發展住房租賃，關鍵在于規范住房租賃市場，制定具有法律效力的住房租賃市場規范，改善出租用住房環境，穩定住房租賃關系保護租房者的合法權益。

４．４構建合理的房地產稅，引導商品房消費需求

中國的中央政府已經強調了要形成房地產價格調控的長效機制，即必須建設好基礎性制度，而基礎性制度建設的任務之一，也是打造長效機制不可回避的任務，就是要考慮在住房持有環節上形成必要的成本約束。當前，在中國商品房購買價格雖然高，但是持有成本低，適合炒房者長期持有房產以待升值，這種行為破壞著房地產市場的供求平衡，造成一房難求的市場假象，無形中推高商品房價格。而房產稅會加重持有多套房產的消費者的房產持有負擔，部分無法承受房產稅負擔的商品房投機炒房者將拋售房產，抑制房地產市場的投機炒作行為，減少商品房的空置率，這些商品房從新流入市場，可以增加市場上商品房的有效供給抑制房價過度上漲。另外，房地產稅是直接稅，特別要正視的是社會上普遍的“稅收厭惡”在此表現得尤其強烈，并對房價調控政策的效果產生影響。房地產稅作為直接稅其核心房產稅會直接作用在購房者身上，在以間接稅為主的中國，短期內會引起購房者的不適應，抑制商品房投機需求，最終抑制房價高漲。

參考文獻

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作者:黃成 單位:新疆財經大學法學院