時間：2023-10-13 16:08:43
導語：在關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優(yōu)秀范文，愿這些內(nèi)容能夠啟發(fā)您的創(chuàng)作靈感，引領(lǐng)您探索更多的創(chuàng)作可能。
贈與人：_________
住所：_________
身份證號：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
受贈人：_________
住所：_________
身份證號：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
為明確雙方本次贈與不動產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠實信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 贈與財產(chǎn)
贈與人將其所有的_________(寫明標的物)贈送給受贈人，其所有權(quán)證明為：_________(寫明證明贈與人所有權(quán)的證據(jù)名稱)
第二條 贈與財產(chǎn)的狀況
名稱：_________
數(shù)量：_________
質(zhì)量：_________
價值：_________
位置：_________
第三條 贈與目的：_____
第四條 贈與財產(chǎn)的交付
贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)名稱)進行贈與的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第五條 手續(xù)辦理
受贈人應在_________(寫明具體的期間)期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈與。
第六條 權(quán)利保證
贈與人確認本件贈與不動產(chǎn)土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應負責繳清。
第七條 費用負擔
受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關(guān)的費用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費用以及有關(guān)契稅應由受贈人負擔。
第八條 贈與的撤銷
贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款。
第九條 贈與物的交付
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產(chǎn)的，受贈人可以要求交付。
第十條 贈與物的損毀
因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產(chǎn)毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。
第十一條 贈與物的瑕疵
贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔責任。
附義務(wù)的贈與，贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。
第十二條 贈與的撤銷
1、受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;
(2)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;
(3)不履行贈與合同約定的義務(wù);
(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財產(chǎn);
2、贈與人的經(jīng)濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)。
第十三條 通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關(guān)責任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。
第十五條 合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事
件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。 第十九條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
關(guān)鍵詞:婚姻法;夫妻財產(chǎn)制度;新變化
一、引言
在婚姻法解釋出臺之前，我國現(xiàn)有的針對夫妻財產(chǎn)問題的法律法規(guī)雖然數(shù)量很多卻并不明晰，無法作為法院判決的有效依據(jù)，甚至有的因為對財產(chǎn)的劃分不公而出現(xiàn)一系列財產(chǎn)糾紛問題。婚姻法解釋的出現(xiàn)減少了這類糾紛，有利于和諧社會的發(fā)展，本文基于婚姻法解釋三對當前我國夫妻財產(chǎn)制度的新變化進行思考和分析。
二、婚姻法的完善歷程
我國第一部婚姻法誕生于1950年，這是我國婚姻法的基本法，在以后的修訂中，依然以婚姻法為基準，婚姻法的核心內(nèi)容是婚姻自由、一夫一妻、夫妻平等。隨后30年一直以婚姻法為標準，直到1980年，隨著國情的變化，我國修訂了婚姻法，新婚姻法增加了計劃生育和晚婚晚育相關(guān)問題。這之前婚姻法對夫妻財產(chǎn)的規(guī)定只是模糊界定，缺少明確制度體系，到2001年后，首次提出夫妻財產(chǎn)有約依約、無約共有基本制度，并且在隨后的修訂中逐漸結(jié)合司法實踐和實際情況進一步進行了明確，相繼在2001年、2003年、2011年出臺了婚姻法的司法解釋［1］。
三、現(xiàn)階段我國實行的夫妻財產(chǎn)制度
根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國夫妻財產(chǎn)制度主要表現(xiàn)在兩個方面，即法定夫妻財產(chǎn)制度和約定夫妻財產(chǎn)制度。法定夫妻財產(chǎn)制度內(nèi)容是指夫妻之間締結(jié)婚姻關(guān)系之后，他們的勞動和其他收益方面都建立起直接聯(lián)系，基于這一點，夫妻之間存在聯(lián)系的財產(chǎn)都屬于共有財產(chǎn)，夫妻共有財產(chǎn)包括:經(jīng)營勞動收益、獎金、工資等。約定夫妻財產(chǎn)制度是指在締結(jié)婚姻關(guān)系之前，或者在締結(jié)婚姻關(guān)系之后，夫妻雙方按照已有的明確約定執(zhí)行財產(chǎn)制度，根據(jù)法律規(guī)定，約定夫妻財產(chǎn)制度要優(yōu)先于法定夫妻財產(chǎn)制度，即如果雙方存在約定財產(chǎn)制度，那么夫妻財產(chǎn)制度要以約定為先。當前，婚姻法對夫妻財產(chǎn)制度的規(guī)定是明確夫妻婚前個人財產(chǎn)和夫妻共同財產(chǎn)，夫妻雙方在劃分財產(chǎn)時必須堅持平等原則。婚姻法中規(guī)定，只有當雙方離婚時才能夠分割共有財產(chǎn)，但是這一原則也有例外，如果夫妻之間存在嚴重損害一方利益現(xiàn)象，受損一方可以提出分割共有財產(chǎn)。
四、婚姻法解釋三出臺帶來的夫妻財產(chǎn)制度的變化
現(xiàn)階段，我國社會發(fā)展趨勢促使夫妻之間的婚姻關(guān)系出現(xiàn)新的問題，而在婚姻法解釋三中，重新界定了從前相對來說較為模糊的夫妻財產(chǎn)制度內(nèi)容，使得我國夫妻財產(chǎn)制度得到進一步完善，使得當代婚姻關(guān)系中夫妻財產(chǎn)制度出現(xiàn)新變化。
(一)對夫妻個人財產(chǎn)進行明確，保障個人利益
婚姻法解釋三中對夫妻個人財產(chǎn)的范圍進行了擴大，其中最重要的一點是如果夫妻婚前個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生了經(jīng)濟效益，這些增加值依然屬于個人所有，不再規(guī)劃到夫妻共同財產(chǎn)之中，從這一方面來看，當前夫妻財產(chǎn)制度對個人權(quán)益的保護范圍增加，更加重視對夫妻個人財產(chǎn)的保護。在婚姻法解釋三中，對待這一規(guī)定的解釋認為，在物權(quán)角度上，夫妻個人財產(chǎn)的所有者是一人，在締結(jié)婚姻關(guān)系之后，這些個人財產(chǎn)并沒有直接因婚姻關(guān)系而形成直接聯(lián)系，財產(chǎn)的價值增益是依靠個人而出現(xiàn)的，所以這些個人財產(chǎn)所產(chǎn)生的價值增益依然歸屬個人。
(二)規(guī)定了夫妻之間贈房者的撤銷權(quán)
以往，如果夫妻雙方在婚姻關(guān)系中出現(xiàn)贈與房產(chǎn)，一旦贈與就無法撤回決定，由于缺乏法律依據(jù)，贈房撤銷權(quán)的討論熱度一直持續(xù)。直到婚姻法解釋三中，明確了夫妻之間贈房者擁有撤銷權(quán)，這一規(guī)定建立在贈與權(quán)特殊性質(zhì)上，由于贈與權(quán)本身的特征之一是具備公益性，其公益性是支持房產(chǎn)贈與撤銷權(quán)的有力依據(jù)，能夠合理解釋這一規(guī)定。在婚姻法解釋三中，對這一規(guī)定進行了明確，夫妻之間贈與房產(chǎn)，在房產(chǎn)登記并沒有發(fā)生變更的基礎(chǔ)上，無論是哪一方是贈與人，在贈與房產(chǎn)的過程中，贈與者享有撤銷贈房的權(quán)利。
(三)法律對交易進行保護
婚姻法解釋三對對抗第三人的交易重新進行規(guī)定，有效保障了利益損失方的權(quán)益。基于我國法律保護第三方權(quán)益的屬性，如果夫妻間一方在另一方不知情或者不同意的時候，將夫妻共同財產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)移給第三方，不知情一方是無法直接向第三方討回房屋所有權(quán)的，這一規(guī)定符合我國物權(quán)法。但是，當前在夫妻財產(chǎn)制度中出現(xiàn)了保障不知情一方的法律依據(jù)，即根據(jù)婚姻法解釋三的相關(guān)條款，不知情一方可以在劃分夫妻財產(chǎn)時提出補償，直接向另一方訴諸權(quán)利。
五、結(jié)語
總之，隨著我國社會的進步和發(fā)展，法律對婚姻關(guān)系中的夫妻財產(chǎn)制度有了新的規(guī)定，這是為了維護當代婚姻的穩(wěn)定和社會和諧的必然要求。
［參考文獻］
受聘人（乙方）：____________________
身份證號碼：________________________
受聘人的擔保人（丙方）：____________
身份證號碼：________________________
茲有聘用單位（甲方）_________決定聘用乙方（受聘人）_________從事相關(guān)工作，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，達成如下協(xié)議：
一、聘用期限
自_________年_________月_________日至_________年_______月_____日止，共______年_____月，其中試用期自________年_____月_________日至_________年_________月_________日止，共_________月。
二、乙方應服從甲方工作安排，在聘用期內(nèi)履行以下義務(wù)：
1．工作崗位：_________。
2．職責范圍和要求：_________。
3．遵守國家的法律法規(guī)、甲方的各種規(guī)章制度，接受甲方的安全教育、遵守安全規(guī)章制度和操作規(guī)程，確保安全生產(chǎn)。
三、乙方完成本合同規(guī)定的崗位工作職責后，甲方應向乙方支付以下待遇：
1．甲方以現(xiàn)金的形式按月支付乙方工資，月工資標準為人民幣_________元；
2．甲方支付乙方的其他待遇；
3．甲方支付乙方必要的勞保用品和工作工具。
四、出現(xiàn)以下情況之一，甲方可以提前解除本合同。
1．乙方在試用期內(nèi)不符合聘用條件的；
2．乙方違反國家法律法規(guī)和甲方規(guī)章制度，情節(jié)較為嚴重的；
3．甲方因工作原因必須撤崗，又無法重新安排工作的；
4．乙方因病或非因工負傷，醫(yī)療期滿后，不能從事原崗位工作的；
5．照國家有關(guān)規(guī)定和《_________》有關(guān)條款可以解除勞動合同的。
五、有關(guān)乙方聘用期間的因病、非因工負傷、因工負傷等保險福利待遇按相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。
六、有關(guān)因本合同的履行而產(chǎn)生的爭議由甲方人事部門和工會組織共同負責調(diào)解；調(diào)解不成，任何一方可提請_________仲裁機構(gòu)進行仲裁。
七、甲、乙雙方違反本合同，按國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定承擔違約責任。丙方自愿為乙方提供擔保，并對乙方因本人原因給甲方造成的經(jīng)濟損失承擔連帶賠償責任。
八、其他甲、乙雙方商定的事項：_________。
九、本合同經(jīng)甲、乙、丙三方簽（章）后生效，合同期限屆滿，合同即行終止，甲乙雙方自然終止勞動關(guān)系。
十、本合同一式四份，甲、乙、丙三方，勞動服務(wù)公司各一份。
甲方（蓋章）：_________
_________年____月____日
乙方（簽字）：_________
_________年____月____日
丙方（簽字）：_________
_________年____月____日
房屋租賃稅率包括哪些方面,應該怎么計算
房屋租賃相應的租賃主體具體應該繳納哪些稅費、具體稅費應該怎么計算、相應稅率是什么？本文就相關(guān)租賃的繳納稅費問題作相應分析。希望對您有幫助。
個人出租住房應繳納以下稅款，根據(jù)財稅〔20xx〕24號文件(對房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠)：
1.房產(chǎn)稅：以租金收入4%計算繳納。
2.營業(yè)稅：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計算繳納。
3.城市維護建設(shè)稅及教育費附加：以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費附加率3%計算繳納。
4.個人所得稅：對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元;4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。
5.免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
6.免征印花稅。
根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅20xx24號《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定，對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅。
首先，稅費繳納理論上，稅金應該由出租方繳納。
其次，舉例：以月租5000元為例計算各稅額?
個人出租計算： (1)營業(yè)稅=5000*3%/2=75元 (2)城建稅=75*7%=5.25元 (3)教育費附加=75*3%=2.25元 (4)房產(chǎn)稅=5000*4%=200元
單位出租計算： (1)營業(yè)稅=5000*5%=250元 (2)城建稅=250*7%=17.5元 (3)教育費附加=250*3%=7.5元 (4)房產(chǎn)稅=5000*12%=600元
再次，房屋租賃稅費概述：
1、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅條例實施細則》(20xx年1月1日起施行)規(guī)定第二十三條條例第十條所稱營業(yè)稅起征點，是指納稅人營業(yè)額合計達到起征點。
營業(yè)稅起征點的適用范圍限于個人。
營業(yè)稅起征點的幅度規(guī)定如下：
(1)按期納稅的，為月營業(yè)額1000-5000元; (2)按次納稅的，為每次(日)營業(yè)額100元。
省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)、稅務(wù)局應當在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況確定本地區(qū)適用的起征點，并報財政部、國家稅務(wù)總局備案。
2、房租收入涉及繳納個人所得稅。
小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您了解關(guān)于房屋租賃稅率包括哪些方面,應該怎么計算的法律知識，歡迎瀏覽。
最新城市房產(chǎn)贈與合同的格式是什么?
在實踐中，存在贈與房產(chǎn)的現(xiàn)象。那么，房產(chǎn)贈與合同的范本格式是什么?贈與合同有哪些必備條款?房產(chǎn)贈與合同應該包含哪些內(nèi)容?下面365小編為您提供贈與房產(chǎn)合同的范本。
贈與房產(chǎn)合同的范本
本協(xié)議由以下雙方當事人在_________簽訂：
甲方(贈與人)：_______________________
住所：_______________________
身份證號：___________________
共有人：
住所：_______________________
身份證號：___________________
乙方(受贈人)：_______________________
住所：_______________________
身份證號：___________________
贈與見證人：_______________________
住所：_______________________
身份證號：___________________
為明確雙方本次贈與房屋行為的權(quán)利義務(wù)，甲乙雙方本著誠實信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 甲方?jīng)Q定將位于_________區(qū)_________街_________樓_________層_________號的房屋一套，房屋所有權(quán)證號： ，建筑面積_________平方米(商房、住宅)無償贈與給乙方;乙方同意接受此贈與。甲方保證其對上述房屋擁有所有權(quán)。因甲方贈與房產(chǎn)系共有產(chǎn)權(quán)，此贈與行為由共有人確認并在此贈與合同上簽字。
第二條 甲方保證本次贈與并無任何不正當目的，甲方已將其所知的一切包括瑕疵在內(nèi)的注意事項告知乙方(但甲方不保證本次贈與物完全無瑕疵)，如有隱瞞導致乙方受贈后造成的損失由甲方承擔賠償責任。
第三條 根據(jù)法律規(guī)定和甲方要求，乙方保證將房屋不用于違法(或雙方約定的其他事項)等事項。如因乙方用贈與財產(chǎn)從事非法活動，甲方有權(quán)撤銷贈與，并收回贈與財產(chǎn)。
第四條 本協(xié)議生效后，甲方應在_________日內(nèi)向乙方移交上述房屋;并應在_________日內(nèi)協(xié)助乙方到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)變更登記的手續(xù)。
第五條 乙方無須向甲方支付任何費用，但與移交上述房屋有關(guān)的費用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費用以及有關(guān)契稅應由乙方負擔。
(如贈與協(xié)議有附加條件，可在此處填寫附加約定)
第六條 贈與房屋尚未交付時，贈與人經(jīng)濟狀況顯著惡化，可以變更或終止合同。但可以適當賠償受贈人因相信贈與人贈與行為而造成的經(jīng)濟損失。
第七條 受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤消贈與：
(1)受贈人不履行贈與合同約定義務(wù)的。
(2)嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬利益的。
第八條 本協(xié)議生效后如雙方為履行本協(xié)議發(fā)生糾紛，應協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向有管轄權(quán)的法院訴訟。
第九條 本協(xié)議生效后，雙方共同遵守。如一方違約，應承擔違約責任。違約方應向?qū)Ψ劫r償因履行本合同的一切損失。
第十條 本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。本協(xié)議在雙方簽字后生效。
甲方：(簽字)_________乙方(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房產(chǎn)贈與的過戶的費用是多少?
贈與房產(chǎn)過戶的流程是什么?
繼承房產(chǎn)怎么過戶?
最完整的城市房屋租賃合同范本的格式是什么?
房屋租賃糾紛產(chǎn)生的原因之一就是租賃合同糾紛。那么，房屋租賃合同的格式究竟應該包括哪些呢？房屋租賃合同的必備條款有哪些？房屋租賃合同應該寫清楚的條款有哪些？
房屋租賃合同
甲方： (出租人)乙方： (承租人)
雙方經(jīng)友好協(xié)商，根據(jù)《合同法》及國家、當?shù)卣畬Ψ课葑赓U的有關(guān)規(guī)定，就租賃房屋一事達成以下協(xié)議。
第一部分 房屋概況
第一條 甲方保證向乙方出租的房屋系(本人，共有)擁有完全所有權(quán)和使用權(quán)，設(shè)有房屋它項權(quán)利有
(如果房屋是共有，則還應增加：已經(jīng)共有人同意，附書面同意聲明。如果是委托租賃，應有房屋所有權(quán)人與受托人的委托協(xié)議書)
第二條 房屋法律概況
1、房屋所有權(quán)證書登記人： ，身份證號碼： ;
2、房屋所有權(quán)證書編號： ;
3、土地使用權(quán)證書編號： ;
4、房屋所有權(quán)證書上登記的房屋建筑面積： ;
5、房屋的使用面積：
6、房屋的附屬建筑物和歸房屋所有權(quán)人使用的設(shè)施：
第三條 出租房屋概況(包括從落地址、名稱、用途、間數(shù)、建筑面積、使用面積、地面、墻壁質(zhì)量、家具設(shè)備等)
第四條 租賃期限、用途
1、該房屋租賃期共 個月。自 年 月 日起至 年 月 日止。
2、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為使用。
3、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應如期交還。
乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿 個月之前書面通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。
第五條 租金及支付方式
1、 該房屋每月租金為 元(大寫 萬 仟 佰 拾 元整)。
租金總額為 元(大寫 萬 仟 佰 拾 元整)。
2、 房屋租金支付方式如下：
甲方收款后應提供給乙方有效的收款憑證。
第六條 租賃期間相關(guān)費用及稅金
1、 甲方應承擔的費用：
(1)租賃期間，房屋和土地的產(chǎn)權(quán)稅由甲方依法交納。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同中未列出項目但與該房屋有關(guān)的費用，應由甲方負擔。
(2)
2、乙方交納以下費用：
(1)乙方應按時交納自行負擔的費用。
(2)甲方不得擅自增加本合同未明確由乙方交納的費用。
第七條 房屋修繕與使用
1、在租賃期內(nèi)，甲方應保證出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設(shè)施的維修責任除雙方在本合同及補充條款中約定外，均由甲方負責(乙方使用不當除外)。
甲方提出進行維修須提前 日書面通知乙方，乙方應積極協(xié)助配合。
乙方向甲方提出維修請求后，甲方應及時提供維修服務(wù)。
對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務(wù)。
2、乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如因使用不當造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應立即負責修復或經(jīng)濟賠償。
乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。租賃期滿后或因乙方責任導致退租的，除雙方另有約定外，甲方有權(quán)選擇以下權(quán)利中的一種：
(1)依附于房屋的裝修歸甲方所有。
(2)要求乙方恢復原狀。
(3)向乙方收取恢復工程實際發(fā)生的費用。
第八條 房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租
1、租賃期間，甲方有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓該出租的房屋，轉(zhuǎn)讓后，本合同對新的房屋所有人和乙方繼續(xù)有效。
2、未經(jīng)甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
3、甲方出售房屋，須在 個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權(quán)。
第九條 合同的變更、解除與終止
1、雙方可以協(xié)商變更或終止本合同。
2、甲方有以下行為之一的，乙方有權(quán)解除合同：
(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合約定條件，嚴重影響居住。
(2)甲方未盡房屋修繕義務(wù)，嚴重影響居住的。
3、房屋租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同，收回出租房屋;
(1)未經(jīng)甲方書面同意，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
(2)未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)。
(3)損壞承租房屋，在甲方提出的合理期限內(nèi)仍未修復的。
(4)未經(jīng)甲方書面同意，改變本合同約定的房屋租賃用途。
(5)利用承租房屋存放危險物品或進行違法活動。
(6)逾期未交納按約定應當由乙方交納的各項費用，已經(jīng)給甲方造成嚴重損害的。
(7)拖欠房租累計 個月以上。
4、租賃期滿前，乙方要繼續(xù)租賃的，應當在租賃期滿 個月前書面通知甲方。如甲方在租期屆滿后仍要對外出租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。
5、租賃期滿合同自然終止。
6、因不可抗力因素導致合同無法履行的，合同終止。
第十條 房屋交付及收回的驗收
1、甲方應保證租賃房屋本身及附屬設(shè)施、設(shè)備處于能夠正常使用狀態(tài)。
2、驗收時雙方共同參與，如對裝修、器物等硬件設(shè)施、設(shè)備有異議應當場提出。當場難以檢測判斷的，應于 日內(nèi)向?qū)Ψ街鲝垺?/p>
3、乙方應于房屋租賃期滿后，將承租房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備交還甲方。
4、乙方交還甲方房屋應當保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用。對未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。
第十一條 甲方違約責任處理規(guī)定
1、甲方因不能提供本合同約定的房屋而解除合同的，應支付乙方本合同租金總額 %的違約金。甲方除應按約定支付違約金外，還應對超出違約金以外的損失進行賠償。
2、如乙方要求甲方繼續(xù)履行合同的，甲方每逾期交房一日，則每日應向乙方支付日租金 倍的滯納金。甲方還應承擔因逾期交付給乙方造成的損失。
3、由于甲方怠于履行維修義務(wù)或情況緊急，乙方組織維修的，甲方應支付乙方費用或折抵租金，但乙方應提供有效憑證。
4、甲方違反本合同約定，提前收回房屋的，應按照合同總租金的 %向乙方支付違約金，若支付的違約金不足彌補乙方損失的，甲方還應該承擔賠償責任。
5、甲方因房屋權(quán)屬瑕疵或非法出租房屋而導致本合同無效時，甲方應賠償乙方損失。
第十二條 乙方違約責任
1、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，乙方應按照合同總租金的 %向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。
(1)未經(jīng)甲方書面同意，將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人使用的;
(2)未經(jīng)甲方書面同意，拆改變動房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋;
(3)改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進行違法活動的;
(4)拖欠房租累計 個月以上的。
2、在租賃期內(nèi)，乙方逾期交納本合同約定應由乙方負擔的費用的，每逾期一天，則應按上述費用總額的 %支付甲方滯納金。
3、在租賃期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途擅自退租的，乙方應該按合同總租金 %的額度向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應承擔賠償責任。
4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，則乙方須按日租金的 倍支付滯納金。
5、租賃期滿，乙方應如期交還該房屋。乙方逾期歸還，則每逾期一日應向甲方支付原日租金 倍的滯納金。乙方還應承擔因逾期歸還給甲方造成的損失。
第十三條 免責條件
1、因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔責任。
2、因國家政策需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔責任。
3、因上述原因而終止合同的，租金按照實際使用時間計算，不足整月的按天數(shù)計算，多退少補。
4、不可抗力系指 “ 不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況 ” .
第十四條 本合同未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，可訂立補充條款。補充條款及附件均為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第十五條 爭議解決
本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商或申請調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第 種方式解決(以下兩種方式只能選擇一種)：
1、提請仲裁委員會仲裁。
2、依法向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第十六條 其他約定事項
1、
2、
第十七條 本合同自雙方簽(章)后生效。
第十八條 本合同及附件一式 份，由甲、乙雙方各執(zhí) 份。具有同等法律效力。
甲方： 。 乙方： 。
身份證號(或營業(yè)執(zhí)照號)： 身份證號：
電話： 電話：
傳真： 傳真：
地址： 地址：
郵政編碼： 郵政編碼：
房產(chǎn)證號：
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書號碼：
簽約代表：
簽約日期： 年 月 日 簽約日期： 年 月 日
簽約地點： 簽約地點：
設(shè)施 、設(shè)備清單
本《設(shè)施清單》為(甲方) 同(乙方) 所簽訂的編號為房屋租賃合同的附件。
甲方向乙方提供以下設(shè)施、設(shè)備：
一、燃氣管道 [ ] 煤氣罐 [ ]
二、暖氣管道 [ ]
三、熱水管道 [ ]
四、燃氣熱水器 [ ] 型號：
電熱水器 [ ] 型號：
五、空調(diào) [ ] 型號及數(shù)量：
六、家具 [ ] 型號及數(shù)量：
七、電器 [ ] 型號及數(shù)量：
八、水表現(xiàn)數(shù)： 電表現(xiàn)數(shù)： 燃氣表現(xiàn)數(shù)：
九、裝修狀況：
十、其它設(shè)施、設(shè)備：
甲方： 乙方：
簽約日期： 年 月 日
簽約地點：
使用說明：
1、《房屋租賃合同》、《房屋承租居間合同》推薦文本為中國消費者協(xié)會委托北京匯佳律師事務(wù)所擬定，為建議使用。
2、凡承諾使用《房屋租賃合同》、《房屋承租居間合同》推薦文本的經(jīng)營者，有義務(wù)應消費者的要求使用。
3、選擇 “ 爭議解決 ” 方式中提請仲裁方式時，應填寫所選擇仲裁機構(gòu)的法定名稱。
4、《房屋租賃合同》、《房屋承租居間合同》推薦文本中相關(guān)條款，在符合國家法律規(guī)定的前提下，考慮消費者與經(jīng)營者雙方的合法權(quán)益，結(jié)合實際需要可能做出修改。
最新商鋪轉(zhuǎn)租合同格式是什么?
房屋出租在實踐中很常見，轉(zhuǎn)租也是承租人經(jīng)常發(fā)生的行為。那么，在商鋪轉(zhuǎn)租中，雙方的轉(zhuǎn)租合同應該包含哪些內(nèi)容呢？商鋪轉(zhuǎn)租合同有哪些必備條款？
商鋪轉(zhuǎn)租合同
轉(zhuǎn)租方(簡稱甲方)：
承租方(簡稱乙方)：
甲、乙雙方在征得出租人書面同意后，雙方在平等互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，一致訂立本合同如下，以資共同遵守。
一. 商鋪地址：
甲方將其租賃的位于 市 區(qū) 路 號的商鋪在良好狀態(tài)下，轉(zhuǎn)租部分給乙方用于 使用。
二. 商鋪面積：
轉(zhuǎn)租該商鋪的使用面積約為 平方米。
三. 租賃期限：
租賃期自 年 月 日起至 年 月 日止，甲方應于 年 月 日以前將商鋪騰空交給乙方使用。
裝修免租期：從 年 月 日起至 年 月 日止為乙方免房租之裝修期。
四.租金：
1.數(shù)額：甲乙雙方議定每月租金為人民幣 整，后 年租金由甲、乙雙方根據(jù)市場價另行協(xié)商確定，應付租金由乙方以現(xiàn)金形式交付給甲方。
2. 支付方式：
租金按 為壹期支付，首期租金由乙方于本合同簽定時一次付清;以后每期租金于每期開始前提前 繳納，先付后用。甲方收到租金后應開具發(fā)票給乙方。
3.如乙方逾期支付租金超過 個工作日，每逾期一天，甲方有權(quán)按所欠費用款項的1‰收取
滯納金，如超過 天，則視為乙方自動退租，構(gòu)成違約。甲方有權(quán)收回商鋪，并追究乙方違約責任。
五. 租賃期內(nèi)，甲方承擔下列責任：
依約將商鋪及附屬設(shè)施按時完整交付乙方使用。
負責對商鋪定期安全檢查，商鋪維修費等原由甲方支付的費用，仍由甲方承擔。
六. 租賃期內(nèi)，乙方承擔下列責任：
依約按時交納租金，并承擔租賃期內(nèi)的水、電、通訊費、治安費、稅金、衛(wèi)生費等一切因乙方實際使用而產(chǎn)生的費用，并按單如期繳納。
乙方在裝修期間不能破壞商鋪的主體結(jié)構(gòu)。
合同期滿后，乙方原有的固定裝修不能破壞移走。
乙方在租賃期內(nèi)應注意消防安全設(shè)施的配備，否則在本租賃場所內(nèi)由此而產(chǎn)生的消防事故由乙方自己負責。
七. 合同終止及解除的規(guī)定：
合同租賃期滿后，在同等條件下，乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。如需續(xù)約，乙方應提前兩個月書面通知甲方，由雙方另行協(xié)商續(xù)租事宜。
租賃期滿后，乙方應在3天內(nèi)將承租的商鋪交還甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的諒解之下，均視為放棄，任憑甲方處置，乙方?jīng)Q無異議。
本合同一經(jīng)雙方簽署后立即生效，未經(jīng)雙方同意，不得任意終止。如有未盡事宜，甲、乙雙方可另行協(xié)商。
八. 不可抗力：
商鋪租賃期內(nèi)如遇市政動遷或其他不可抗力，導致雙方合作無法進行，本合同自然終止，甲方應退還乙方已預付的未履行期間的租金給乙方。
九. 違約處理：
甲、乙雙方任何一方如未按本合同的條款履行，并且過錯方在未征得對方諒解的情況下，責任方應向?qū)Ψ街Ц哆`約金，雙方約定違約金為人民幣 圓整。如違約金不足以彌補對方的實際損失，責任方應賠償對方的實際損失。
凡在執(zhí)行本合同或與本合同有關(guān)的事情時雙方發(fā)生爭議，應首先友好協(xié)商，協(xié)商不成，可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
十. 其他： 本合同一式 貳 份，甲、乙雙方各執(zhí) 壹 份。
訂約人：
甲 方： 乙 方：
證件號碼： 證件號碼：
聯(lián)絡(luò)地址： 聯(lián)絡(luò)地址：
電 話： 電 話：
日 期： 日 期：
20xx年最新員工辭退通知書范本
勞動者辭職的時候是需要對用人單位說明辭職原因的，甚至有些用人單位還要求勞動者出具一份正式的辭職信。同樣的，用人單位辭退職工也是需要出具一份辭退通知書的。小編今天為大家?guī)怼?0xx年最新員工辭退通知書范本”，希望能為您提供一些幫助。
辭退通知書
XXX，我公司與你于xxxx年xx月xx日簽訂了勞動合同，雙方建立了勞動關(guān)系。但在勞動合同履行過程中，公司發(fā)現(xiàn)你不能勝任本職工作，勞動態(tài)度差。并且由于你的不良行為，還給公司造成了損失，本公司決定將你辭退，終止與你的勞動關(guān)系。請你接到本辭退通知后，到公司相關(guān)部門辦理離職手續(xù)，本公司將依照勞動法的規(guī)定，給予你一個月工資的經(jīng)濟補償金及相應保險費補償。同時，接到本辭退通知后，你不得以公司名義再開展任何業(yè)務(wù)活動，否則造成的一切后果由你本人承擔。
此致
XXX有限公司
一、開展農(nóng)房登記工作指導思想、基本原則和工作目標
隨著我縣農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)房建設(shè)已成為農(nóng)民財富積聚的主要載體和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的重要資產(chǎn)。開展農(nóng)房登記工作，是學習和實踐科學發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，保障農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織的合法財產(chǎn)權(quán)，促進農(nóng)村社會和諧，履行政府服務(wù)職責的重要體現(xiàn)；是引導村鎮(zhèn)建設(shè)按照規(guī)劃有序開展，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和城鎮(zhèn)化健康快速發(fā)展的有效抓手；是探索構(gòu)建集體土地范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)處置機制，促進集體土地范圍內(nèi)的房屋由資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，進一步解放農(nóng)村生產(chǎn)力、活躍農(nóng)村經(jīng)濟的必要前提。
（一）指導思想：堅持以黨的十七大、十七屆三中全會和省委八屆九次、市委三屆八次全會精神為指針，深入學習和實踐科學發(fā)展觀，堅持以維護農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織合法財產(chǎn)權(quán)為出發(fā)點;以進一步解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力為主線，圍繞發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟、推進農(nóng)村改革發(fā)展，建設(shè)社會主義新農(nóng)村的基本要求，解放思想，開拓創(chuàng)新，逐步建立和完善符合縣情的農(nóng)房登記制度，積極探索建立農(nóng)房產(chǎn)權(quán)處置機制，努力開創(chuàng)我縣農(nóng)村改革和發(fā)展新局面。
（二）基本原則：
1、依法登記。嚴格按照法律法規(guī)規(guī)定的房屋登記種類、程序、要件、范圍等辦理農(nóng)房登記，登記后的房屋權(quán)屬受法律保護。違法占地建設(shè)和未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)的房屋，一律不予登記。
2、申請登記。農(nóng)房登記申請人向房屋登記機構(gòu)（以下簡稱“縣房產(chǎn)局”）提出書面申請，提交申請登記材料，登記房屋權(quán)屬。
3、試點先行。按照試點先行、循序漸進的要求，選取慎城鎮(zhèn)作為開展農(nóng)房登記工作、探索構(gòu)建房屋處置機制的試點。鼓勵試點鎮(zhèn)大膽探索、勇于實踐，在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步扎實推進房屋處置工作的展開。
4、審查原則。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)及有關(guān)部門配合縣房產(chǎn)局進行房屋權(quán)屬和面積的調(diào)查、核實，公安部門會同縣房產(chǎn)局統(tǒng)一編制公安門牌編號。
5、配合原則。做好農(nóng)房登記工作需要建設(shè)、國土、公安等部門的密切配合和有效銜接。各相關(guān)部門要聯(lián)合開展宅基地勘察、規(guī)劃審查、房屋面積測量、房屋質(zhì)量認定等工作。縣房產(chǎn)局要配合國土資源部門加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作，努力擴大集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)登記發(fā)證覆蓋面，保證房屋登記工作有序開展。
（三）目標要求：二零零九年，我縣要全面啟動農(nóng)房登記的試點工作，在此基礎(chǔ)上確定構(gòu)建農(nóng)房產(chǎn)權(quán)處置機制。啟動農(nóng)房登記工作之后，要注意總結(jié)登記工作規(guī)律，有針對性地解決登記工作中面臨的突出問題，探索促進農(nóng)房由資產(chǎn)向資本轉(zhuǎn)化的有效途徑和方法。2010年，基本建立農(nóng)房登記制度，初步形成農(nóng)房產(chǎn)權(quán)處置機制，為社會主義新農(nóng)村建設(shè)打下基礎(chǔ)。
二、農(nóng)房登記的程序和有關(guān)問題的處理原則
農(nóng)房登記的申請人為自然人的，應使用其有效身份證件的姓名；申請人為法人或其他組織的，應使用其法定名稱，由其法定代表人申請；共有房屋，由共有人共同申請。申請人可以委托人申請房屋權(quán)屬登記。人申請登記時，除向縣房產(chǎn)局交驗人的有效證件外，還應向登記機構(gòu)提交申請人的授權(quán)委托書。
（一）農(nóng)房登記程序
1、申請
申請房屋登記，申請人應當向縣房產(chǎn)局提出申請，并提交申請登記材料。申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經(jīng)有關(guān)部門確認與原件一致的復印件。
2、受理
申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，縣房產(chǎn)局應當予以受理，并出具書面憑證。申請人提交的申請登記材料不齊全或者不符合法定形式的，登記機構(gòu)應當一次告知申請人需要補正的內(nèi)容。
3、審核
（1）初審。鄉(xiāng)鎮(zhèn)有關(guān)部門應配合縣房產(chǎn)局對申請人提交的資料進行審查，審查內(nèi)容主要是申請人主體資格證明、法定代表人身份及個人身份證明合法性；房屋的土地使用權(quán)來源及建房手續(xù)合法性；房屋建筑年代、層次、結(jié)構(gòu)、面積、界址正確性，并會簽初審意見。
（2）審核。符合初審規(guī)定的，由公安部門會同縣房產(chǎn)局統(tǒng)一編制公安門牌編號。縣房產(chǎn)局對申請人的申請進行審查核實，提出審核意見。
4、公告。縣房產(chǎn)局受理登記申請后，將登記事項在房屋所在地的集體經(jīng)濟組織內(nèi)公告無異議，方可予以登記。公告期30天。
5、記載于登記簿。經(jīng)復核，符合登記條件的，縣房產(chǎn)局應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿。
6、發(fā)證。經(jīng)登記的集體土地上的房屋權(quán)屬受法律保護，抵押、流轉(zhuǎn)等參照國有土地上的房屋登記規(guī)定執(zhí)行。
（二）農(nóng)房初始登記
凡合法建造的農(nóng)房在申請農(nóng)房登記時，農(nóng)房登記申請人應向縣房產(chǎn)局提交下列材料：
1、登記申請書及申請人的身份證明；
2、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；
3、房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；
4、房屋測繪報告或者村民住房平面圖；
5、其他有關(guān)材料。
村民申請房屋所有權(quán)初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)初始登記的，還應當提交經(jīng)村（居）民會議同意或者由村（居）民會議授權(quán)、經(jīng)村（居）民代表會議同意的證明材料。按照本方案對房屋初始登記前，因房屋買賣、交換、贈與、繼承、分割、合并等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，由村（居）民委員會出具相關(guān)證明后，以實際房屋所有人為申請人辦理初始登記。因歷史原因造成宅基地上房屋有關(guān)手續(xù)不齊全，經(jīng)調(diào)查其房屋權(quán)屬無爭議，申請人出具集體土地房屋權(quán)屬來源保證書，所在村（居）民委員會出具證明后，予以登記。對到本村以外農(nóng)村新購買住房的，在交回原宅基地后，由原村（居）民委員會出具交回宅基地證明，可申請新的住房登記。
（三）農(nóng)房所有權(quán)變更登記
初始登記后，發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)變更登記：
1、房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的；
2、房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；
3、房屋面積增加或者減少的；
4、同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；
5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
申請房屋所有權(quán)變更登記，應當提交登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權(quán)證書、證明發(fā)生變更事實的材料。
（四）農(nóng)房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
初始登記后，因房屋買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、分割、合并等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人應當在法律文件生效或事實發(fā)生后，持身份證明、房屋所有權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料等證明文件到縣房產(chǎn)局申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移和受讓人符合申請使用宅基地條件的證明。受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，縣房產(chǎn)局不予辦理。
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應當提交經(jīng)村（居）民會議同意或者由村（居）民會議授權(quán)、經(jīng)村（居）民代表會議同意的證明材料。
（五）農(nóng)房抵押權(quán)登記
依法以集體土地房屋設(shè)立抵押，申請抵押權(quán)登記的，應當提交下列材料：
1、登記申請書；
2、申請人的身份證明；
3、房屋所有權(quán)證書；
4、主債權(quán)合同和抵押合同；
5、其他必要材料。
辦理集體土地范圍內(nèi)房屋地役權(quán)登記、預告登記、更正登記、異議登記等房屋登記，可以參照適用國有土地范圍內(nèi)房屋登記的有關(guān)規(guī)定。
（六）合理認定農(nóng)房登記相關(guān)材料和申請事項
農(nóng)房登記申請人申請農(nóng)房登記時，縣房產(chǎn)局對申請人提交的申請材料及申請事項按下列要求進行認定：
1、登記申請書。由縣房產(chǎn)局根據(jù)情況自行制定統(tǒng)一格式，由當事人如實填寫并提交。
2、土地使用權(quán)證明。已取得合法土地使用權(quán)證書或經(jīng)國土資源部門認定的證明材料。
3、房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明。是指《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后，房屋所有人領(lǐng)取的《村鎮(zhèn)規(guī)劃選址意見書》和《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（簡稱“一書一證”）；《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前，由農(nóng)房登記申請人向縣建設(shè)部門申請認定。具體認定辦法由縣建設(shè)部門制定。
4、房屋面積。可由申請人提供房屋測繪報告或村民住房平面圖。住房平面圖一般應由有資質(zhì)的測繪或設(shè)計單位提供，并注記單位名稱。不能提供住房平面圖的，申請人應與縣房產(chǎn)局預約測繪人員對申請登記的房屋進行房屋面積測繪。
5、簡易和危舊房屋登記問題。對簡易和危舊房屋暫不予登記。
6、其他材料和申請事項按《房屋登記辦法》執(zhí)行。
三、積極探索建立農(nóng)房產(chǎn)權(quán)處置機制
我省是推行農(nóng)村集體土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制發(fā)源地。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各部門要大力弘揚敢為人先的改革精神，進一步解放思想，與時俱進，按照省、市、縣的統(tǒng)一要求和部署，以開展農(nóng)房登記工作為抓手，積極借鑒外地取得的成功經(jīng)驗，不斷探索建立包括以保障換農(nóng)房、農(nóng)房產(chǎn)權(quán)抵押貸款等形式在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)處置機制，擴大農(nóng)房登記成果，讓農(nóng)民從中受益，為深化農(nóng)村改革、推動農(nóng)村生產(chǎn)力注入新的活力。
四、組織領(lǐng)導和工作職責
農(nóng)房登記工作涉及面廣、工作量大、政策性強、技術(shù)要求高、工作難度大，為加強對我縣農(nóng)房登記工作的領(lǐng)導，縣政府成立由分管副縣長為組長，縣房產(chǎn)局、國土局、建設(shè)局、公安局、財政局、物價局和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責人為成員的縣農(nóng)房登記試點工作領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室（設(shè)在縣房產(chǎn)局）。領(lǐng)導小組主要負責按照上級農(nóng)房登記政策，研究制定工作方案、監(jiān)督登記工作開展。
縣房產(chǎn)局負責制定農(nóng)房登記發(fā)證業(yè)務(wù)流程、技術(shù)規(guī)范、工作程序等；負責登記發(fā)證和人員培訓；及時研究處理在登記發(fā)證工作中出現(xiàn)的問題。
縣國土局、建設(shè)局分別負責擬定集體土地上房屋權(quán)屬登記過程中土地、建設(shè)證明認定的具體意見，協(xié)調(diào)處理登記過程中涉及到土地、規(guī)劃管理方面出現(xiàn)的問題。
縣公安局負責編制提供集體土地上房屋公安門牌編號，負責處理登記工作中發(fā)生的違反治安管理行為。
縣財政局負責解決登記工作經(jīng)費。農(nóng)房登記收費按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不足部分由縣財政予以解決。
縣物價局負責核定權(quán)屬登記相關(guān)收費標準，監(jiān)督、規(guī)范權(quán)屬登記收費。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責配合縣房產(chǎn)局做好當?shù)氐霓r(nóng)房登記工作，負責落實有關(guān)工作機構(gòu)、人員，并組織開展宣傳發(fā)動、組織權(quán)利人申請登記提供有關(guān)資料、指界簽章等工作。
五、工作要求
（一）加強領(lǐng)導，周密部署。各地各部門要充分認識農(nóng)房登記發(fā)證的重要性和緊迫性，從有利于保障農(nóng)民利益、促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的大局出發(fā)，切實加強農(nóng)房登記發(fā)證工作的指導。各相關(guān)單位要認真負責，明確專門機構(gòu)，全面部署，認真落實，努力做到有組織機構(gòu)、有人員配置、有工作計劃、有部署安排、有保障措施，確保此項工作有計劃、有步驟的實施。要抽調(diào)政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)水平高、工作作風踏實的人員組成專業(yè)隊伍，積極配合縣房產(chǎn)局做好農(nóng)房登記和發(fā)證工作。
（二）大力宣傳，營造氛圍。農(nóng)房登記工作與廣大農(nóng)民群眾切身利益息息相關(guān)。要結(jié)合農(nóng)村特點，加強農(nóng)房登記政策的宣傳，采取農(nóng)民喜聞樂見的形式，宣傳開展農(nóng)房登記的重要意義、政策規(guī)定和群眾權(quán)益，提高廣大農(nóng)村居民對農(nóng)房登記的自覺性，營造農(nóng)房登記工作的良好氛圍。:
（三）嚴格操作，規(guī)范程序。縣房產(chǎn)局要建立和完善農(nóng)房登記發(fā)證工作制度，嚴格履行登記申請、權(quán)屬審核、登記發(fā)證的程序，做到依法登記，確保農(nóng)房登記的合法性。要加強對登記工作人員的培訓，切實提高登記人員的政策業(yè)務(wù)水平，確保登記工作積極穩(wěn)妥有效地開展。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)檔案；管理；開發(fā)利用
1 房地產(chǎn)檔案的特點
1.1 房地產(chǎn)檔案的政策和專業(yè)性
房地產(chǎn)檔案信息是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理活動中形成的權(quán)證、契約、文件、圖紙、表冊、照片、電子文件等各種不同形式和載體的歷史記錄。這些房地產(chǎn)信息，記載了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬和沿革，反映了房地產(chǎn)的狀況，因此房地產(chǎn)檔案具有很強的專業(yè)性。
1.2 房地產(chǎn)檔案的動態(tài)性和歷史延續(xù)性
房地產(chǎn)檔案是處于動態(tài)之中不斷隨著客觀情況的變化而不斷變化的。房地產(chǎn)從商品的規(guī)劃、起步到成型，再到售出，為形形、各式各樣的購買者所消費、所享受，其間都需要名目繁多的文字類文書加以記錄，并保存?zhèn)浒福@些房地產(chǎn)檔案形成后，買賣、交換、繼承、贈與、分析等權(quán)屬變更不斷發(fā)生，具有極強的動態(tài)性。而且，國家針對房地產(chǎn)的法律法規(guī)也不斷變化加以調(diào)整，房屋產(chǎn)權(quán)的變更交替更是隨時隨地在變化，各種意料之外的糾紛也層出不窮。隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，特別是信息技術(shù)的廣泛使用，使檔案的記錄手段如虎添翼。計算機技術(shù)、多媒體技術(shù)，讓檔案的記錄不僅原滋原味，而且栩栩如生、圖文并茂，因此其儲存價值也無可估量，不僅作為各種責權(quán)利的證明，也在技術(shù)及文化方面也極具歷史延續(xù)性，必須不斷地補充新材料，才能自始至終地反映房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實狀態(tài)，才能確保房地產(chǎn)檔案信息的歷史延續(xù)性。
1.3 房地產(chǎn)檔案的法律憑證性和真實性
房地產(chǎn)檔案的這一法律地位，使房地產(chǎn)檔案的開發(fā)利用對房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的判定具有特殊的意義。作為價值昂貴的商品，房地產(chǎn)的市場主要還是面向收入微薄的大眾，工薪階層永遠是消費房地產(chǎn)的主要人群，房子是生活必需品，衣食住行、生存所需，因此，房屋是神圣的不可侵犯的財產(chǎn)，需要得到法律的認可和保障。所以房地產(chǎn)檔案信息必須與實際相符，才能在產(chǎn)權(quán)審核和調(diào)處糾紛中起到憑證和參考作用，每一個檔案管理者務(wù)必克盡職守、務(wù)必真實、客觀、準確地記錄檔案。
1.4 房地產(chǎn)檔案的價值性房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，價值高，在當今社會，成為了個人或單位的財產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此，房地產(chǎn)檔案的有無，記載是否準確、全面，房地產(chǎn)檔案保管得好壞，都將對產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生影響。因一紙檔案而免受幾十萬或上百萬損失的事例也不鮮見，這都是房地產(chǎn)檔案價值的佐證。房地產(chǎn)檔案能否真實、準確、客觀地記錄房產(chǎn)持有人價值的真實情況，直接影響到他們的生活環(huán)境和生存狀態(tài)，對他們的社會文化心理也有間接主導作用。
2 房地產(chǎn)檔案的開發(fā)利用方式
隨著我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭強勁，房地產(chǎn)市場空前活躍。在房地產(chǎn)行政管理、住房制度改革、產(chǎn)權(quán)變更、房屋變動、落實私房政策、解決民事糾紛、城市規(guī)劃、征地拆遷及所有權(quán)登記發(fā)證等各項工作中，都需要利用房地產(chǎn)檔案調(diào)事定界、判斷產(chǎn)權(quán)。所有這些，越來越突出地顯示了房地產(chǎn)檔案的重要性和社會價值。因此，我們始終把面向社會、服務(wù)大眾，開發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬信息資源，作為房地產(chǎn)檔案管理的主要目的和重要任務(wù)。提供檔案利用服務(wù)，主要以原件提供利用、以檔案復制品提供利用和以檔案史料參考資料等提供利用三種形式，具體而言，有以下幾種方式。
2.1 設(shè)立房地產(chǎn)檔案閱覽室
設(shè)立閱覽室，為人民群眾排憂解難，斷案息爭提供佐證等作用和價值，徹底改變房產(chǎn)檔案 “ 藏在深閨無人識 ” 的現(xiàn)象。以便于接待利用者查閱檔案、傳播檔案信息，提高查閱檔案的周轉(zhuǎn)率和利用率，有利于檔案工作人員對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進行監(jiān)護，掌握利用情況。由于原件基本都是“孤本”，因此不宜在閱覽室里供讀者公開調(diào)閱。可以提供復印件供讀者閱覽查詢，當然，復印件也要嚴格管理，防止用戶私人信息擴散，給當事者帶來麻煩或損失。目前這種方式提供利用很少。
2.2 房地產(chǎn)檔案的外借
房地產(chǎn)檔案與文書檔案有著重大的區(qū)別，也不同于一般的檔案。在特殊的條件下，經(jīng)過嚴格的批準，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案可以暫時外借，外借檔案要注意跟蹤督促歸還，不得轉(zhuǎn)借、復制，注意保護和保密，不得遺失和損壞。一般說來，檔案外借必須嚴格把關(guān)、慎之又慎，除了必須對各種手續(xù)嚴格把關(guān)外，在外借期間，還要經(jīng)常性地與借閱方溝通，了解現(xiàn)狀，以防遺失或被轉(zhuǎn)借他人。，期限一到，必須馬上追回。檔案管理者務(wù)必做到心思慎密，在整個過程中不能有任何遺漏。
2.3 房地產(chǎn)檔案的復制和證明
這是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案利用的主要方式。房屋拆遷，房屋買賣，房地產(chǎn)抵押，企業(yè)改制，資產(chǎn)重組，權(quán)利公告，解決房地產(chǎn)糾紛，公安司法機關(guān)和紀檢監(jiān)察部門查詢、凍結(jié)、查封、財產(chǎn)保全等行為都是以這種方式進行利用。這種方式的好處有：可以保護檔案原件，減少對原件的機械磨損，避免遺失原件，并同時滿足不同利用者的需要。
3 房地產(chǎn)檔案開發(fā)利用的途徑
3.1 加強房地產(chǎn)檔案管理機制，實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化
隨著科學技術(shù)的發(fā)展，以計算機技術(shù)為核心的現(xiàn)代信息處理技術(shù)正在深入到房地產(chǎn)檔案管理中。它的出現(xiàn)使檔案的存儲手段發(fā)生了革命性變化。電子存儲媒體（就是通常說的各種軟盤、硬盤和光盤）雖然體積小，但存儲量驚人，比紙張存儲的信息量要高出億萬倍，而且電子媒體的輸入、輸出、查詢、修改等操作都比紙張媒體更加方便快捷。同時網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)也使房地產(chǎn)檔案在一定范圍內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)信息共享。當然網(wǎng)絡(luò)服務(wù)也有自己的風險，因此利用網(wǎng)絡(luò)共享檔案信息，事前務(wù)必進行殺毒操作，并對信息進行有效加密，允許特定人群共享信息。
3.2 積極開發(fā)房地產(chǎn)檔案信息資源、做好檔案管理工作
新的環(huán)境下，房地產(chǎn)檔案中含有十分豐富的信息，內(nèi)容涵蓋建筑、材料、商業(yè)、市場，以致法律法規(guī)、勘探、測量、水文地質(zhì)等方方面面。這些信息凝聚著勞動者辛勤的汗水和創(chuàng)造性的努力，因此檔案工作者不僅要把卷帙浩繁的原始檔案資料管理得井井有條，還應該深層次地挖掘檔案中包含的信息內(nèi)容，把單純的文字憑證變成蘊藏有豐富信息的具有科學及實用價值的資料。
3.3 加強房地產(chǎn)檔案服務(wù)，滿足用戶需求
近年來，房地產(chǎn)檔案功能建設(shè)日趨完善，由檔案室出具的各類房產(chǎn)證明成為辦理土地證、戶籍登記、購房貸款、案件訴訟等事宜最可靠的依據(jù)。產(chǎn)權(quán)檔案的電子化管理更使檔案利用效率得到迅猛提高。房地產(chǎn)檔案部門應該善于反思，主動出擊，加大宣傳力度，提高自身的影響力。一方面，充分運用廣播、電視、報刊和互聯(lián)網(wǎng)等宣傳媒體，廣泛宣傳房地產(chǎn)檔案的價值；另一方面應根據(jù)需求，采用提供指南、分發(fā)目錄、開設(shè)宣傳欄、現(xiàn)場咨詢、電話咨詢、搞展覽等形式，積極主動向社會宣傳房地產(chǎn)檔案，為社會各界和經(jīng)濟建設(shè)提供服務(wù)。總之，房地產(chǎn)檔案在開發(fā)利用中，應盡量服務(wù)于社會。為城市建設(shè)提供準確的信息服務(wù)，使之產(chǎn)生廣泛的社會效益和經(jīng)濟效益。
參考文獻
請問，關(guān)于這兩套房子該如何處理呢？能過戶到我的名下嗎？我的女兒還沒結(jié)婚，如果房子過戶到女兒名下，以后和女婿會有什么牽扯？
泰安 秦華
秦女士：
首先，你丈夫去世，享有繼承權(quán)的第一順序繼承人為你、你的女兒、你丈夫和前妻所生的兒子和女兒四人，你丈夫的前妻本人是沒有繼承權(quán)的，因為他們的婚姻已經(jīng)終止了。
你丈夫和前妻的兒子放棄繼承遺產(chǎn)，可以做放棄繼承遺產(chǎn)的公證。辦理放棄繼承權(quán)公證所需材料：1當事人的身份證明，如居民身份證、戶口簿等；2當事人享有繼承權(quán)的證明，例如本人與被繼承人關(guān)系的證明、被繼承人的遺囑等；3本人簽字的放棄繼承權(quán)聲明書；4公證員認為需要的其他材料；5被繼承人死亡的證明。
關(guān)于給予一定的金錢放棄繼承，可以給予他女兒金錢后，寫一個收條，用來以后做放棄繼承權(quán)的公證。關(guān)于房屋的過戶，為了避免必要的糾紛，可以過戶給你女兒，做附條件的贈予公證，如果女兒不盡贍養(yǎng)義務(wù)可以收回房屋以做保障。過戶給你女兒后，房子屬于女兒的婚前財產(chǎn)，不必擔心其婚后的糾紛。
丈夫利用假學歷欺騙我結(jié)婚，我能提出離婚嗎
大學畢業(yè)后，我在一家外企工作，收入頗豐，總想找一位學歷相當?shù)娜缫饫删５谑聵I(yè)有成的同時，愛情總是擦肩而過。眼看著快三十了，父母和我都很著急。于是，父母在一家婚介中心給我報了名，填寫了個人信息。
很快，我通過婚介中心認識了李天。一見面，我就有一見鐘情的感覺，加之李天稱自己是歸國碩士，就對他更加喜歡，心中竊喜：這就是我要找的白馬王子。我們建立了戀愛關(guān)系，父母也都很滿意，沒多久我們就辦理了結(jié)婚登記，正式走進了婚姻殿堂。然而，婚后的生活并不像想象的那么完美，我慢慢地發(fā)現(xiàn)李天身上有許多缺點。
一次單位舉辦年會，我?guī)е钐煲黄饏⒓樱捎龊退瑯釉谝凰髮W畢業(yè)的同事。聊天中，我發(fā)現(xiàn)李天支支吾吾，對自己畢業(yè)的大學和專業(yè)根本不熟悉。我替他打了個圓場。回到家，我氣憤地質(zhì)問他原因，才知道他根本不是什么歸國碩士，出于我對他的信任，辦了一張假證來欺騙我。
于是，我提出離婚，李天不同意。請問，這種情況，我可以提出離婚嗎？訴求能得到法院支持嗎？
威海 徐微微
徐女士：
根據(jù)《新婚姻法》規(guī)定，男女一方要求離婚的，可由有關(guān)部門進行調(diào)解或直接向人民法院提出離婚訴訟。人民法院審理離婚案件，應當進行調(diào)解，如感情確已破裂，有下列情形之一，調(diào)解無效的，應準予離婚：重婚或有配偶者與他人同居的；實施家庭暴力或虐待、遺棄家庭成員的；有賭博、吸毒等惡習屢教不改的；因感情不和分居滿二年的；其他導致夫妻感情破裂的情形。這些情形中，并沒有利用假證件欺騙感情這一條，所以如果你到法院，通常情況下法院會先行調(diào)解。至于是否支持你的離婚訴求，法院還要根據(jù)案件的實際情況是否達到導致夫妻感情破裂來確定。
沒有寫明時間的遺囑有效嗎
父親是大學教授，擅長繪畫、書法。母親去世后，因為我們忙于工作，便找了一位保姆李阿姨幫忙照顧父親。去年年底，父親身患重病去世。
父親去世后，我和哥哥在父親抽屜里發(fā)現(xiàn)一份遺囑，遺囑寫明：家中房產(chǎn)由我和哥哥共同共有，但必須讓李阿姨一直居住到百年之后，我們才能變賣分割。父親遺留的所有存款、書畫，均贈與給李阿姨。我們確定遺囑是父親親筆書寫，而且落款處也有父親簽名，但是沒有寫明立遺囑的時間。我們生怕事多，把存款和書畫給了李阿姨后，請她盡快搬出父親的房子。
誰知，一個月后，我和哥哥接到法院傳票。原來是李阿姨到法院，主張自己對父親遺留的房產(chǎn)有終生使用權(quán)，有權(quán)繼續(xù)并終生居住在這套房產(chǎn)里。我和哥哥非常震驚，原本以為一人退一步，誰知道李阿姨竟然我們。
請問，我們有權(quán)讓李阿姨搬離出去嗎？父親的遺囑有效嗎？
青島 柳芳麗
柳女士：
根據(jù)《繼承法》規(guī)定，自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日。你父親的遺囑中沒有寫明具體立遺囑的時間，也就是缺乏成立有效的必要條件，所以這份遺囑不產(chǎn)生法律效力。你父親的財產(chǎn)應該按照法定繼承進行分配。你父親的房產(chǎn)和留有的存款、書畫，均屬于遺產(chǎn)，應當由你和你的哥哥一起繼承。關(guān)于遺囑中所說李阿姨可以一直居住在你父親的這套房產(chǎn)中的事項，既然這份遺囑在法律上都沒有效力，那么遺囑中所涉及到的全部內(nèi)容都是無效的，由此可見，李阿姨是沒有權(quán)利繼續(xù)居住在你父親的這套房產(chǎn)內(nèi)的。當然，你們要想讓李阿姨搬出，也要給予李阿姨一定的時間。
一方出資婚后購買的房產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)嗎
我和李琴通過相親相識，經(jīng)過一段時間的相處，發(fā)展成男女朋友。期間，李琴多次催促結(jié)婚，同時她的父母還要求先買房。我家里條件一般，剛參加工作一年，積蓄不多，的確拿不出錢買房子，想緩一緩再買。于是，我和李琴商量，但她始終不同意。后來，爺爺贈與我一個清代瓷器，懂行的專家告訴我，這個瓷器值80萬左右。李琴知道后，讓我變現(xiàn)買房。起初，我沒有答應，但經(jīng)不過她的軟磨硬泡，只好同意賣掉瓷器。可是，瓷器賣了以后，李琴再次改變想法，提出先結(jié)婚再買房，否則房子沒有自己的份額。于是，我們在民政局登了記。同年年底，我拿出賣瓷器的錢購置了一套新房，房屋產(chǎn)權(quán)證上注明產(chǎn)權(quán)人為我和李琴。
今年年初，我們喬遷新居。不久，李琴便以我們性格不合為由離婚，并要求分割該套房產(chǎn)。我同意離婚，但該套房產(chǎn)是我自己賣掉瓷器購買的，應該屬于我的個人財產(chǎn)，李琴沒有權(quán)利分割。誰知，李琴竟然把我告上了法院。
請問，法院會支持李琴分割房產(chǎn)的訴請嗎？
張守義
張先生：
根據(jù)《新婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：工資、獎金；生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；知識產(chǎn)權(quán)的收益；繼承或贈與所得的財產(chǎn)。夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。
你雖然是用變賣瓷器的收入來購買的房屋，但是在雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間所購買且將房屋產(chǎn)權(quán)登記在你和李琴名下，應當認定這套房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)。至于李琴要求分割的具體份額，是需要法院根據(jù)案件的實際情況來確定，你可以就相關(guān)變賣瓷器買房的事項提供相應的證據(jù)。
沒看清楚就簽了字，這種文書具有法律效力嗎
去年，丈夫突然病逝，我傷心不已，原本計劃退休后好好享受生活，卻被這突如其來的變故打亂。丈夫病逝得比較突然，沒有立遺囑，我只有小學文化，法律意識也比較淡薄，想當然地認為：我們現(xiàn)在居住的這個房子是我和丈夫的，他去世了，就是我的了，百年之后，就是我孫子的。正當一家人忙于辦理丈夫喪事時，大女兒讓我和小兒子在一個文書上簽了個字，當時因為心情很壞，也顧不得仔細看文書的內(nèi)容。
此后，大女兒像變了一個人似的，從不來看望我，我的生活起居全部由兒媳照顧。一天，我收到了一張法院傳票。原來，大女兒將我和小兒子告上了法庭，要求取得我所居住的這套房子的所有權(quán)。原來，當初大女兒讓我和小兒子簽的是自愿放棄遺產(chǎn)繼承的文書，并且還做了公證。
請問，當時我和小兒子根本沒有仔細看內(nèi)容就簽字的這份文書，有法律效力嗎？
張欽
張女士：
《新婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。因此，此房產(chǎn)應屬于你們夫妻的共同財產(chǎn)，但是，因為你丈夫突然去世，生前沒有立下遺囑，所以，屬于你丈夫的那一半房產(chǎn)發(fā)生繼承。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，第一順序繼承人為配偶、子女、父母。所以，你在獲得一半的房產(chǎn)時，還可以繼承你丈夫發(fā)生繼承的那部分財產(chǎn)。但是，因為你和你的小兒子簽署了放棄繼承的文書，就等于你們那部分遺產(chǎn)將由你的大女兒來繼承。所以，你的大女兒是有權(quán)向法院主張取得房產(chǎn)的。雖然你和你的兒子表明，當時沒有認真看清楚文書內(nèi)容，但是也需要提出相應的證據(jù)來證明，但這種證據(jù)一般取證都非常困難。
所以，在生活中，建議大家要看好文書再簽字，平時多學習國家最新的法律法規(guī)，避免出現(xiàn)不必要的麻煩。
父親早于爺爺去世，爺爺?shù)倪z產(chǎn)我可以繼承嗎
我已過了而立之年，年幼時父親因病去世，母親和姥姥姥爺把我撫養(yǎng)長大。至于父親那一方的親戚，幾乎沒有聯(lián)系了。
年初，爺爺去世，留下了一套80平米的房屋，房產(chǎn)證上是奶奶和姑姑的名字。現(xiàn)在，姑姑打算賣掉該套房屋，讓我簽字同意變賣房產(chǎn)，并答應給我5萬元作為補償。如果我不同意簽字，她和奶奶就要到法院告我。
此外，我和母親居住的房子是父親生前單位分配的房子。父親去世后，母親出資買下這套房子的產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上的性質(zhì)為私有房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人是母親的名字。姑姑認為這是父親的遺產(chǎn)，有她和奶奶的份額，要把我和母親到法院，并要求分割這套房產(chǎn)。
請問，我是否有權(quán)利不簽字變賣爺爺?shù)姆慨a(chǎn)？姑姑和奶奶是否有權(quán)利索要母親名下房產(chǎn)的份額？
金科
金女士：
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。根據(jù)《新婚姻法》規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：一方的婚前財產(chǎn)；一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；一方專用的生活用品；其他應當歸一方的財產(chǎn)。
你爺爺遺留的房產(chǎn)，其中一部分屬于可繼承遺產(chǎn)，在未分割前屬于所有繼承人共同共有，繼承人包括你、你的奶奶、你的姑姑三人。你有權(quán)利不簽字變賣共有部分，但在基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時，你的姑姑和奶奶是可以請求分割的。
另外，你母親在你父親去世后所購買的房屋應當為個人財產(chǎn)，你姑姑和奶奶是無權(quán)請求分割的。
戀愛期間共同買了房，分手怎么分
我和小倩是高中同學，又是老鄉(xiāng)，畢業(yè)后考入同一所大學，大一時，確定了戀愛關(guān)系，并且同居。為了節(jié)省房租，我們商量想共同買一套一居室的公寓房。專科畢業(yè)后，我找到了工作；小倩繼續(xù)讀本科。工作幾個月后，我辦理了貸款手續(xù)，小倩家人給了首付，我們購買了一套45平米的公寓房，房產(chǎn)所有權(quán)登記在我倆名下。
誰知，大四畢業(yè)，小倩考上了家鄉(xiāng)的公務(wù)員，而我不想回老家。最后，我們只能和平分手，各奔東西。不過，這套房產(chǎn)的歸屬卻讓我們起了爭執(zhí)。小倩主張歸她，因為她家出了首付，大學期間打工所賺的錢也貼補了每月所還的貸款；但我認為自己辦理了貸款，每月我也償還大部分貸款，房子理應歸我。由于這幾年房價飛漲，我們都愿意獲得房子，給對方補償，但一時間又拿不出這么多錢，也擔心對方耍賴，故意拖欠，雙方關(guān)系越鬧越僵。
請問，這套房產(chǎn)究竟歸誰？如何分割呢？
聊城 尹玉輝
尹先生：
情侶在戀愛期間共同購買的房產(chǎn)，或是在沒有辦理結(jié)婚登記的情況下共同購買的婚房，分手時房子的歸屬問題，有協(xié)議的按照協(xié)議，沒有協(xié)議的，一般按照平均分配的原則處理，并考慮雙方對房子的貢獻大小，適當照顧一方生活的實際需要等情況進行分割。
你和小倩在戀愛期間共同購房，分手后應采取房子歸一方所有，擁有房子的一方支付給另外一方相應折價款的方式來分割。雖然小倩支付了首付，每月也相應地支付少量貸款，但是考慮到主貸款人為你，且每月你支付多半貸款，法院一般會將房子判歸你所有。
在法院將房子判歸你所有的情況下，你需要按照雙方認可的房屋現(xiàn)價給予對方折價款。至于你一時拿不出這么多錢，不能及時補償對方，這需要你們對這筆補償款的給付方式和時間作進一步的協(xié)商。
繼父把房產(chǎn)賣給親兒子，這種買賣行為合法嗎
我幼年喪父，母親在我8歲時與繼父再婚，繼父也有一個和我年齡相仿的兒子李政。幾年后，母親單位分了一套三居室的房子，我們一家人就住在這套房子里，一直很和睦。
前幾年，母親因病去世。我和李政也都成家搬了出來，房子繼續(xù)由繼父一人居住。去年房改，繼父折合母親和自己的工齡，交了一少部分錢，把這套房產(chǎn)過戶到了自己名下。我聽說后，找到繼父要求分割這套房產(chǎn)，這套房產(chǎn)本就是我母親留下來的，如今她去世了，就應該屬于我。繼父說自己已經(jīng)把房產(chǎn)賣了，買主竟然是他親生兒子。其實，他們只是辦理了過戶手續(xù)，并沒有實際的現(xiàn)金交易，屬于無償贈與。
請問，這種房產(chǎn)買賣行為合乎法律嗎？這套房產(chǎn)究竟應該屬于誰？
乳山 張申
張先生：
福建協(xié)勝律師事務(wù)所 王新平
破產(chǎn)法律制度以公平清償債權(quán)為宗旨，債務(wù)人(破產(chǎn)企業(yè))的哪些財產(chǎn)可用于清償分配，直接關(guān)系到破產(chǎn)債權(quán)人的利益。因此，在司法實踐中，如何正確界定破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)范圍，對于保護債權(quán)人的合法權(quán)益具有十分重要的意義。為此，筆者將就破產(chǎn)財產(chǎn)的概念、法律特征、現(xiàn)行法律法規(guī)對破產(chǎn)財產(chǎn)的規(guī)定以及有關(guān)破產(chǎn)財產(chǎn)的特殊問題進行闡述、探討。
一、破產(chǎn)財產(chǎn)的概念及其法律特征
破產(chǎn)財產(chǎn)是指在破產(chǎn)程序中，由破產(chǎn)管理人管理處分的、用于破產(chǎn)清償分配的、破產(chǎn)企業(yè)享有或經(jīng)營管理的財產(chǎn)及財產(chǎn)權(quán)利。它具有下列法律特征：1.破產(chǎn)財產(chǎn)是破產(chǎn)企業(yè)享有或經(jīng)營管理的財產(chǎn)及財產(chǎn)權(quán)利。首先，破產(chǎn)財產(chǎn)是一種廣義的財產(chǎn)，既包括有形財產(chǎn)，也包括無形財產(chǎn)，還包括財產(chǎn)權(quán)利。而人身權(quán)因與權(quán)利主體人身不可分離，沒有直接的財產(chǎn)內(nèi)容，故不屬破產(chǎn)財產(chǎn)，如名稱權(quán)、名譽權(quán)等。其次，破產(chǎn)財產(chǎn)由破產(chǎn)人享有或經(jīng)營管理，不屬破產(chǎn)人享有或經(jīng)營管理的財產(chǎn)，不應作為破產(chǎn)財產(chǎn)，而應由權(quán)利人取回。如他人的定作物、寄存物、寄售物、借用物等。2.破產(chǎn)財產(chǎn)是用于破產(chǎn)清算分配的財產(chǎn)及財產(chǎn)權(quán)利。這一特征包含以下內(nèi)容：第一，法律設(shè)定破產(chǎn)財產(chǎn)的首要目的是最大限度地滿足和保護破產(chǎn)債權(quán)人的公平受償權(quán)，這一目的決定了破產(chǎn)財產(chǎn)的特殊用途，即必須用于破產(chǎn)分配。第二，破產(chǎn)財產(chǎn)并不等于破產(chǎn)人享有或經(jīng)營管理的一切財產(chǎn)。按照法律規(guī)定，破產(chǎn)人享有或經(jīng)營管理的某些財產(chǎn)可不用于破產(chǎn)分配，如破產(chǎn)人的擔保物。因此，只有用于破產(chǎn)分配的破產(chǎn)人的財產(chǎn)才是破產(chǎn)財產(chǎn)，而依法不用于破產(chǎn)分配的破產(chǎn)人的財產(chǎn)不屬破產(chǎn)財產(chǎn)。第三，破產(chǎn)財產(chǎn)是可以實現(xiàn)的財產(chǎn)，無法實現(xiàn)的財產(chǎn)不應當作為破產(chǎn)財產(chǎn)清償分配。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)〉若干問題的意見》，(以下簡稱《貫徹〈破產(chǎn)法〉意見》)第六十五條規(guī)定，確實無法收回的破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)，不列為破產(chǎn)財產(chǎn)進行分配。3.破產(chǎn)財產(chǎn)由破產(chǎn)管理人管理和處分。我國法律稱破產(chǎn)管理人為清算組。破產(chǎn)法第二十四條規(guī)定，法院應當自宣告企業(yè)破產(chǎn)之日起15日內(nèi)成立清算組，接管破產(chǎn)企業(yè)；清算組負責破產(chǎn)財產(chǎn)的保管、清理、估價、處理和分配。按此規(guī)定，行使破產(chǎn)財產(chǎn)管理處分權(quán)的主體既不是破產(chǎn)人，也不是破產(chǎn)債權(quán)人，而是清算組；清算組獨立于破產(chǎn)債權(quán)人和破產(chǎn)人，只對法院負責；清算組行使管理處分權(quán)并不是為了自己的利益，而是為了全體破產(chǎn)債權(quán)人的利益。由破產(chǎn)管理人行使破產(chǎn)財產(chǎn)的管理處分權(quán)，是為了保證破產(chǎn)清算的公正性。4.破產(chǎn)財產(chǎn)具有動態(tài)性。這種動態(tài)性表現(xiàn)在三個方面：在時間上，破產(chǎn)財產(chǎn)并不局限于破產(chǎn)宣告時債務(wù)人的財產(chǎn)，也包括破產(chǎn)宣告前一定時間內(nèi)被債務(wù)人違法處置的財產(chǎn)，還包括破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財產(chǎn)，甚至包括程序終結(jié)后追加分配期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并追回的財產(chǎn)。在財產(chǎn)數(shù)額上，破產(chǎn)財產(chǎn)并不局限于破產(chǎn)宣告時的財產(chǎn)總額，在破產(chǎn)清算期間，其數(shù)額可能因某些原因而變化，如清理破產(chǎn)人因應收賬款所產(chǎn)生的數(shù)額變化。在形態(tài)上，破產(chǎn)財產(chǎn)也并非靜止不變，隨著破產(chǎn)清算工作的進行，其表現(xiàn)形態(tài)可能相互轉(zhuǎn)換，如破產(chǎn)人所持股權(quán)被有償轉(zhuǎn)讓成貨幣，則破產(chǎn)財產(chǎn)即以財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)橛行呜敭a(chǎn)。
二、我國現(xiàn)行法律法規(guī)對破產(chǎn)財產(chǎn)的具體規(guī)定
我國現(xiàn)行法律法規(guī)對破產(chǎn)財產(chǎn)的具體規(guī)定，除了《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十八條、第三十五條規(guī)定外，最高人民法院《貫徹〈破產(chǎn)法〉意見》第六十條、第六十五條和《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《破產(chǎn)規(guī)定》)的第六十四條至條七十條也進行了詳細規(guī)定。通過對上述規(guī)定的歸納，破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍應包括以下內(nèi)容：
(一)宣告破產(chǎn)時破產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的全部財產(chǎn)
破產(chǎn)宣告時破產(chǎn)企業(yè)享有所有權(quán)以及國有企業(yè)被授予經(jīng)營管理權(quán)的財產(chǎn)，均屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。這些財產(chǎn)大體包括四類：（1）有形財產(chǎn)，如廠房、機器設(shè)備、運輸工具、原材料、產(chǎn)成品和辦公用品等；（2）無形財產(chǎn)，如土地使用權(quán)、專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、特許權(quán)等；（3）貨幣和有價證券；(4)投資權(quán)益，如破產(chǎn)企業(yè)在其他公司中享有股權(quán)。
(二)破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財產(chǎn)
依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》第二十四條和第二十六條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)的清算組可以進行必要的民事活動，并有權(quán)決定繼續(xù)履行破產(chǎn)企業(yè)未履行的合同，通過清算組的行為所取得的財產(chǎn)本身屬法人資本增值的結(jié)果，構(gòu)成法人財產(chǎn)的組成部分，這類財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。具體包括以下幾種情況：(1)因破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)人的清償和財產(chǎn)持有人的交還而取得的財產(chǎn)。這部分財產(chǎn)在取得以前僅僅是破產(chǎn)企業(yè)的帳面財產(chǎn)，不具有可分配性，經(jīng)清償或交還后，成為可分配的現(xiàn)實財產(chǎn)。因此，從可分配財產(chǎn)的角度講，由這些原因取得的財產(chǎn)可以視作破產(chǎn)財產(chǎn)的新增加部分。(2)因未履行合同的繼續(xù)履行而取得的財產(chǎn)。由于這種合同是雙務(wù)合同，破產(chǎn)財產(chǎn)在接受給付時有相應的對待給付，而且這種對待給付一般是等價性質(zhì)的。因而，這部分新取得的財產(chǎn)不是價值形態(tài)上的財產(chǎn)增加，而是實物形態(tài)上的財產(chǎn)增加。從實物形態(tài)的角度講，這可以視作破產(chǎn)宣告后破產(chǎn)財產(chǎn)的收入。(3)由破產(chǎn)企業(yè)享有的投資權(quán)益所產(chǎn)生的收益，如公司股份的年終分紅，在合資企業(yè)中的獲得的利潤分配。(4)破產(chǎn)財產(chǎn)所生的孳息，如房租、銀行利息。(5)清算期間繼續(xù)營業(yè)的收益，應注意的是破產(chǎn)宣告后，破產(chǎn)企業(yè)在有利于破產(chǎn)債權(quán)人利益的前提下，可以進行必要的營業(yè)，由此增加的營業(yè)所得就應歸入破產(chǎn)財產(chǎn)。(6)基于其他合法原因而取得的財產(chǎn)，如因他人侵犯破產(chǎn)企業(yè)的專利權(quán)而獲得的賠償。
(三)應當由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財產(chǎn)權(quán)利
應當由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財產(chǎn)權(quán)利主要有以下幾項：（1）應當由破產(chǎn)企業(yè)行使的物權(quán)，除上述已涉及到的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)等外，還有礦業(yè)權(quán)、占有權(quán)、抵押權(quán)和留置權(quán)等。（2）應當由破產(chǎn)企業(yè)行使的合同債權(quán)，如對銷售客戶拖欠的貨款以及因其違約行為所產(chǎn)生的違約金、賠償金的請求權(quán)。（3）應當由破產(chǎn)企業(yè)行使的票據(jù)權(quán)利，如破產(chǎn)企業(yè)作為票據(jù)持票人所享有的付款請求權(quán)和追索權(quán)。（4）應當由破產(chǎn)企業(yè)行使的股東權(quán)。股東權(quán)是一種復合權(quán)利，主要包括收益權(quán)和表決權(quán)。（5）破產(chǎn)企業(yè)享有的知識產(chǎn)權(quán)。（6）破產(chǎn)企業(yè)的開辦人注冊資金投入不足的，應當由開辦人予以補足，補足部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。（7）因錯誤執(zhí)行破產(chǎn)企業(yè)，執(zhí)行回轉(zhuǎn)后的財產(chǎn)應列入破產(chǎn)財產(chǎn)。（8）破產(chǎn)企業(yè)依法取得代位求償權(quán)的，依該代位求償權(quán)享有的債權(quán)應列入破產(chǎn)財產(chǎn)。（9）破產(chǎn)企業(yè)在被宣告破產(chǎn)時未到期的債權(quán)視為已到期的債權(quán)，并列入破產(chǎn)財產(chǎn)，但應當扣除未到期的利息。（10）權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的抵押物、留置物和出質(zhì)物或優(yōu)先償付被擔保債權(quán)剩余的抵押物、留置物和出質(zhì)物，這些財產(chǎn)也應并入破產(chǎn)財產(chǎn)。
三、關(guān)于破產(chǎn)財產(chǎn)的幾個特殊問題
在實施破產(chǎn)法的司法實踐中，破產(chǎn)財產(chǎn)范圍的確定常常涉及到一些特殊問財產(chǎn)或者財產(chǎn)處分行為，還應當結(jié)合有關(guān)的法律或政策進行具體分析。
(一)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)以無償劃撥方式取得的土地使用權(quán)是否是破產(chǎn)財產(chǎn)問題
破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)取得的途徑一般有以下幾種情況：第一，以出讓方式取得的，即向國家支付土地使用權(quán)出讓金，取得一定年限的土地使用權(quán)；第二，以轉(zhuǎn)讓方式取得的，即通過買賣、交換、贈與等其他合法方式取得；第三，以劃撥方式取得的，即經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，無償取得土地使用權(quán)的。
實踐中對以出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)應作為破產(chǎn)財產(chǎn)是沒有爭議的，但對以劃撥方式取得的土地使用權(quán)應否作為破產(chǎn)財產(chǎn)卻存在嚴重的分歧 。一種觀點認為以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能作為破產(chǎn)財產(chǎn)，但納入國家兼并破產(chǎn)計劃的國有企業(yè)，其依法取得的國有土地使用權(quán)，應依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理。理由是根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條和最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》第一條的規(guī)定，并認為如果將劃撥土地使用權(quán)歸入破產(chǎn)財產(chǎn)范圍內(nèi)用于清償債務(wù)，不僅不符合現(xiàn)行的有關(guān)土地法律法規(guī)規(guī)定，而且勢必造成國有資產(chǎn)的流失。另一種觀點認為，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)也是依法履行一定手續(xù)后合法取得的，應列入破產(chǎn)財產(chǎn)。其理由分別是：第一，改革開放以來，我國從社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要出發(fā)，已逐步改革土地使用制度，土地使用權(quán)流通限制有所松動；第二，對債權(quán)人有失公平，原國有企業(yè)劃撥的土地使用權(quán)是作為企業(yè)財產(chǎn)的組成部分，甚至還有許多企業(yè)把劃撥取得的土地使用權(quán)作為其注冊資金的一部分，如果收回土地使用權(quán)，就等于抽逃注冊資金，這樣 ，不僅違反了《中華人民共和國民法通則》第四十八條和其他有關(guān)企業(yè)法人注冊資金的法律規(guī)定，而且也損害了其他債權(quán)人的利益。
筆者認為，上述兩種觀點雖然各有一定的道理，但都有所偏頗，從當前破產(chǎn)案件的具體操作上講，對劃撥取得土地使用權(quán)的，應當采取靈活的方法，具體問題具體分析。首先，凡列入全國企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)工作計劃的國有工業(yè)企業(yè)破產(chǎn)，適用國務(wù)院《關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問題的通知》(以下簡稱國發(fā)(1994)59號文件)等政策，破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)應納入破產(chǎn)財產(chǎn)。國發(fā)（1994）59號文件第二條規(guī)定：“企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)，應當以拍賣或者招標方式為主依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置；安置破產(chǎn)企業(yè)職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)分配方案”。其次，對依法必須由國家收回的土地使用權(quán)也不應一律無償收回，還應具體情況具體處理：劃撥取得土地使用權(quán)已作為破產(chǎn)企業(yè)注冊資金的，政府就應將收回土地使用權(quán)而減少的注冊資金部分給予補足，補足的注冊資金部分應列入破產(chǎn)財產(chǎn)；對于破產(chǎn)企業(yè)取得劃撥土地使用權(quán)時已經(jīng)支付了安置補償費等征地費用的，政府應給破產(chǎn)企業(yè)相應的補償，這些補償就應列入破產(chǎn)財產(chǎn)。第三，破產(chǎn)企業(yè)雖然無償取得劃撥土地使用權(quán)，但根據(jù)城市規(guī)劃國家無須立即收回的，在不改變土地用途的前提下，應允許破產(chǎn)企業(yè)在補交一定比例土地出讓金后，將劃撥土地使用權(quán)列入破產(chǎn)財產(chǎn)并用于清償債務(wù)。
(二)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)對外投資的財產(chǎn)是否應列入破產(chǎn)財產(chǎn)問題
企業(yè)對外投資(如聯(lián)營、入股、建立獨資企業(yè)等)在資產(chǎn)構(gòu)成上體現(xiàn)為企業(yè)的長期投資，是企業(yè)總資產(chǎn)的一部分，因此在企業(yè)破產(chǎn)時，這些投資也應進行清算并列入破產(chǎn)財產(chǎn)，具體操作時還應注意以下幾種情況：第一，屬于破產(chǎn)企業(yè)獨資設(shè)立的企業(yè)，如不具備法人資格的，應對該分支企業(yè)的財產(chǎn)以及債權(quán)、債務(wù)編制成冊，列入破產(chǎn)財產(chǎn)，一并進行破產(chǎn)；如取得法人資格的，應把破產(chǎn)企業(yè)對其享有的投資權(quán)益進行變價轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得則應納入破產(chǎn)財產(chǎn)。第二，破產(chǎn)企業(yè)在其他公司的投資或聯(lián)營的投資，應在明確企業(yè)資產(chǎn)狀況的基礎(chǔ)上將投資的數(shù)額、所占比例列入破產(chǎn)財產(chǎn)。第三，破產(chǎn)企業(yè)以股票或其他有價證券方式擁有的股權(quán)，以有價證券形式計入破產(chǎn)財產(chǎn)。
(三)關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的融資租賃物是否應列入破產(chǎn)財產(chǎn)問題
融資租賃是指由出租人融通資金，供貨人提供設(shè)備(即租賃物)，承租人支付租金，具有融資、融物雙重職能的租賃交易。筆者認為，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，在租賃期間，出租人享有租賃物的所有權(quán)，承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)；承租人在租賃期間屆滿后破產(chǎn)的，租賃物的歸屬按照法律規(guī)定或當事人約定來確定：若租賃雙方約定租賃物在租賃期間屆滿后歸承租人所有的，則租賃物屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。若租賃雙方對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確、且無法定的權(quán)屬變更事由的，則租賃物的所有權(quán)仍歸出租人，該租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。
(四)關(guān)于無法收回的破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)可否列入破產(chǎn)財產(chǎn)問題
在清理破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)中，破產(chǎn)企業(yè)的下列債權(quán)可不列為破產(chǎn)財產(chǎn)：(1)已超過訴訟時效的；(2)債務(wù)人已歇業(yè)且無財產(chǎn)可供清償債務(wù)的；(3)債務(wù)人下落不明的；(4)追償費用將超過債權(quán)數(shù)額的；(5)符合會計法核賬原則并經(jīng)有關(guān)部門審批核銷的；(6)其它原因?qū)е聜鶛?quán)確實無法收回的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房屋；交易；產(chǎn)權(quán)登記
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活不可缺少的基本物質(zhì)資料，房地產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟的重要組成部門。近年來，隨著我國房地產(chǎn)制度改革的深化，土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋商品化的實踐，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)育。房地產(chǎn)商為促進銷售，采用各種方式吸引客戶，房屋買賣活動中的法律關(guān)系也日益復雜。因此，對房屋產(chǎn)權(quán)交易中有關(guān)理論與實務(wù)的探討，有益于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和完善房地產(chǎn)市場的法律調(diào)控。
1 分期付款購房中的所有權(quán)問題
如果從雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的角度具體分析，就不難看出，分期付款的過程，也就是商品房所有權(quán)與其內(nèi)容相分離的過程。財產(chǎn)的所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。所有權(quán)人讓出部分權(quán)能的目的是獲取收益、最大限度地發(fā)揮財產(chǎn)的效用，所有權(quán)與其內(nèi)容的分離，也只不過是所有權(quán)人行使權(quán)利的一種方式，并不產(chǎn)生與權(quán)能受讓者共享所有物的關(guān)系。在分期付款購房中，一方面，買方不能一次性支付房屋價款，不能取得房屋所有權(quán)，但當買方支付出第一筆價金，又必然要求相應的對價；另一方面，賣方既要保留房屋所有權(quán)，又要在所有物完整的意義上交付給買方第一次付款期待的對價。由此形成了買賣雙方關(guān)于房屋所有權(quán)與其內(nèi)容分離的共同利益基礎(chǔ)。買方首期付款后，就可取得對房屋的占有、有限使用和收益的部分處分權(quán)、所有權(quán)的期待權(quán)。賣方雖然已將房屋的占有、部分使用、收益、處分權(quán)能讓與買方，但仍保留著下述權(quán)利:繼續(xù)收取剩余價金;部分限制買方對房屋使用、收益、處分權(quán)能的行使;因合同解除收回房屋。而這些權(quán)利，均為賣方保留房屋所有權(quán)的體現(xiàn)。買方之所以在分期付款的合同義務(wù)履行完畢前不能取得房屋所有權(quán)，還有制度上的原因，即對物權(quán)的變動，我國實行登記要件制度，房屋買賣合同雖已簽訂，甚至標的物已交付，其所有權(quán)并不當然轉(zhuǎn)移。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須以登記為要件，未經(jīng)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
在分期付款的房屋買賣中，房屋所有權(quán)內(nèi)容的分化過程，亦即所有權(quán)價值化過程，最終目標是實現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所有權(quán)人對房屋的現(xiàn)實支配權(quán)演變?yōu)槭杖r款的價值利益，而房屋的使用價值，以用益權(quán)的形態(tài)，歸屬于買方。從性質(zhì)上看，買方根據(jù)所有權(quán)內(nèi)容分化所取得的權(quán)利，顯屬用益物權(quán)。用益物權(quán)是一種限制物權(quán)，在權(quán)利行使中要受到所有權(quán)的制約。如買方取得房屋所有權(quán)之前，只能在房屋的性能和用途上加以利用，不得擅自改變，且不得將房屋轉(zhuǎn)售、贈與他人或用于設(shè)定擔保，否則會引致賣方解除合同，收回房屋。作為一項物權(quán)屬性的權(quán)利，用益物權(quán)又有其相對的獨立性，在一定程度上可以抗辯所有權(quán)。如非因買方違約，所有權(quán)人(賣方)無權(quán)收回房屋;合同未經(jīng)解除，賣方將房屋又轉(zhuǎn)讓給第三人，買方可以主張賣方支付違約金、賠償金，或向賣方主張其與第三人之間的房屋買賣合同無效，要求賣方繼續(xù)履行原合同。
在此有必要涉及分期付款房屋買賣合同的性質(zhì)問題。即該類合同屬債權(quán)合同還是物權(quán)合同。所謂債權(quán)合同，是指合同效力在于使合同當事人承擔交付標的物和支付價金的債務(wù)，并不發(fā)生物權(quán)變動。所謂物權(quán)合同，指以直接發(fā)生物權(quán)變動為目的合同，即合同當事人就轉(zhuǎn)移標的物和價金所有權(quán)達成一致意見的合同。大多數(shù)分期付款的房屋買賣合同，都設(shè)置有房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的條款，合同當事人有轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的合意，但作為買賣合同，雙方當事人也要承擔交付標的物、支付價金的義務(wù)，具有債權(quán)行為特征。由此可見，分期付款的房屋買賣合同是債權(quán)合同與物權(quán)合同的結(jié)合，而且物權(quán)行為是以債權(quán)行為為前提的，并受債權(quán)行為是否成立、是否有效的影響。債權(quán)行為有效成立，應當發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。那么，第一，買方將房屋轉(zhuǎn)賣，無論第三人屬善意取得還是惡意取得，因買方債務(wù)未完全履行，賣方有權(quán)請求第三人返還房屋。如買方將房屋贈與第三人亦同。第二，如果買方付清價款之前破產(chǎn)，債權(quán)行為便不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果，賣方可依所有權(quán)行使別除權(quán)取回房屋。第三，如果買方依約履行義務(wù)，其債權(quán)行為當然發(fā)生房屋所有權(quán)變動后果，即使賣方將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，買方仍可主張其對完整意義所有權(quán)的期待權(quán)。
2 產(chǎn)權(quán)登記中的弄虛作假行為
當前，房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中弄虛作假的現(xiàn)象日益嚴重，當事人往往通過制作和使用假證件(如身份證、結(jié)婚離婚證明、公證書等)、假房屋權(quán)利證書、冒名頂替、隱瞞事實等不法方式騙取房地產(chǎn)登記部門的登記，從而獲得非法利益。為了有效打擊這種違法行為，凈化房產(chǎn)市場，扭轉(zhuǎn)登記部門被動和尷尬的局面，一方面要和公安、司法等部門聯(lián)合起來共同打擊，更重要的是要在登記中加強管理、規(guī)范流程、嚴格把關(guān)，并利用現(xiàn)代化技術(shù)和現(xiàn)行的法律法規(guī)捍衛(wèi)自身利益和權(quán)威。
一是在辦理房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時，應要求買賣雙方或登記方親自到場，核對身份和簽名，對委托辦理的要提供委托書(若出讓方委托要求提供經(jīng)公證過的委托書)，以及被委托人及委托人的證件原件或公證書。核對身份時盡可能核對證件的相片和本人，并做基本的詢問。
二是在登記中核對房產(chǎn)來源和原登記的檔案，重點核對房產(chǎn)來源是否清晰，原登記中提供的身份證明、婚姻狀況等與現(xiàn)狀是否一致。
三是要認真檢查申請表格和報告是否填寫清晰完整，有無涂改，申請人的字跡是否一致，最好能當場填寫并簽名；若委托辦理的，要盡量檢查委托書和資料中的簽名是否一致。
四是登記人員發(fā)現(xiàn)有問題的證件和資料要仔細對比，一旦確認應及時報警。
五是盡可能利用現(xiàn)行的法律法規(guī)與相關(guān)部門聯(lián)動，加強處罰力度。《房屋登記辦法》已對偽造和涂改權(quán)利證書、弄虛作假驗取登記機關(guān)登記等行為做出了一些規(guī)定，我們可對違反者大膽行使處罰權(quán)。但在實施中應注意要嚴格按照《行政處罰法》的規(guī)定和程序進行處罰。
六是加強宣傳，通過報紙、電視等媒體對上述行為進行報道，對不法分子起到震懾作用。
當前，擺在房產(chǎn)管理部門面前急需解決的問題是解放思想，不能緊緊地抱住那些原始的登記觀念不放，要解放思想、勇于創(chuàng)新，這樣才能與時俱進。
參考文獻
[1]中華人民共和國土地管理法[M]，北京，中國法制出版社，1990.
所以,在家庭重大事物的歸屬上,我們還是主張適當?shù)奈从昃I繆,與其分手的時候你爭我奪,拼命從婚姻法中尋找可以保護自己權(quán)益的條款,還不如做好婚前以及婚姻中的法律功課,以保全雙方的利益。
矛盾焦點一:財產(chǎn)分割
我國有關(guān)法律規(guī)定:“除非另有約定,夫妻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財產(chǎn),歸夫妻雙方共同共有,夫妻一方的婚前財產(chǎn)為該方的個人財產(chǎn)。”在具體的案例中,隨著婚姻關(guān)系的深入,或者外部因素的影響,財產(chǎn)分割顯得紛繁復雜。
Story:
大可家租賃的公房要動遷了,為了爭取更多的動遷利益,大可和剛認識不久的女友芳芳倉促成婚。因為與大可存有婚姻關(guān)系,芳芳也成為了拆遷房屋的被安置對象,使得這套拆遷房屋被安置對象增加為4人,即大可、大可父母和芳芳。結(jié)果動遷共獲得價值50萬元的房屋一套(登記在大可及其母親兩人名下)和近30萬元的現(xiàn)金補償,共80余萬元。芳芳多次要求將自己的名字加到動遷房的產(chǎn)證上,但大可的父母不同意,芳芳為此怨言多多,她與大可一家的關(guān)系也越來越僵。
兩年后,芳芳和大可的婚姻走到了盡頭。芳芳向法院,要求分割動遷利益。芳芳認為,動遷利益是按照人頭算的,她理應占到1/4的份額,不僅享有動遷所得產(chǎn)權(quán)房1/4的產(chǎn)權(quán)(時動遷房屋已升值為160萬元)還享有貨幣補償款的1/4。大可一家則認為,拆遷房屋是大可一家的婚前財產(chǎn),除了因“引進”芳芳額外獲得的15萬元可以給芳芳,其余部分均與她無關(guān)。雙方各執(zhí)一詞,在法庭上下展開了激烈的口水戰(zhàn),從財產(chǎn)糾葛演變成人身攻擊,從家庭分割財產(chǎn)的矛盾演變?yōu)閮纱蠹易宓募ち颐?官司沒有結(jié)束,雙方都感覺“很受傷”。
在專業(yè)律師看來,拆遷房屋是租賃公房,嚴格來說,并不能算作是大可一家的“婚前財產(chǎn)”,但是芳芳“按人頭平均分配”的觀點同樣值得商榷。盡管根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī),動遷利益歸被安置對象共有,但到了具體案件中,法官不可能完全無視爭議各方的動遷利益“貢獻率”或“來源”。本案中,因為芳芳的“引進”,使動遷利益增加了15萬元,因此芳芳對全部動遷利益的貢獻率是15/80,比較合理的解決方案是用這個貢獻率分別乘以動遷所得房產(chǎn)的現(xiàn)時評估價(160萬)和動遷貨幣補償款(30萬)后相加,得出芳芳現(xiàn)在可以分得的動遷利益約為35.8萬。
最后經(jīng)法院調(diào)解,大可一家愿意在一個月內(nèi)湊齊33萬元付給芳芳,芳芳也在調(diào)解書上簽了字。
【律師支招】:
由于近年來各地房價高企,房屋的價值已經(jīng)占到絕大多數(shù)家庭財產(chǎn)的重中之重,由此引發(fā)的家庭矛盾也越來越多,在離婚案中房產(chǎn)之爭尤為突出。
首先,不提倡為取得較多的動遷利益而締結(jié)婚姻關(guān)系的行為;如果非要這樣做,最好能夠訂立一份書面協(xié)議,對動遷利益的分配明確約定,否則勢必將埋下婚姻惡化的導火索。
其次,眼下父母為小夫妻購置房屋或資助部分房款的情況很普遍。婚姻法司法解釋規(guī)定,結(jié)婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。婚后,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與,但父母明確表示贈與一方的除外。對于這一規(guī)定,上海市高級人民法院作了補充,認為婚后父母為雙方購置房屋出資,登記在自己子女名下的,可以認為是對自己子女一方的贈與。
依據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī),房地產(chǎn)的權(quán)屬以登記為準,即房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是誰該房產(chǎn)就歸誰所有;結(jié)婚后夫妻一方或雙方取得產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn),原則上應歸夫妻雙方共有。一般來說,如果是夫妻雙方共有的房屋,在買賣時需要夫妻雙方共同簽字并提供身份證件。
此外,財產(chǎn)的性質(zhì)并不隨著婚姻關(guān)系的存續(xù)及/或存續(xù)時間的長短而發(fā)生改變。原先“婚姻關(guān)系存續(xù)滿8年的,個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)”的說法已被廢止,不再有效。
【《現(xiàn)代家庭?生活》提示:】
做正大光明的有心人
1、與一個有房且有貸的人結(jié)婚,要求在產(chǎn)證上加上自己的名字,是非常明智且合理的要求,不要因為害羞而有所顧慮!
2、 如果父母資助你們買房的,為保證出資方的利益,最好把父母的名字加到產(chǎn)證上,并注明產(chǎn)權(quán)份額;若父母放棄“加名字”,最好以小夫妻的名義給他們寫張借條,以防不時之需。
3、 在婚姻關(guān)系中,雙方有分享財產(chǎn)的權(quán)利,也有分擔債務(wù)的義務(wù)。所以平時要對配偶的負債情況有所了解,每一筆大的債務(wù),無論借進還是借出雙方都有知情權(quán)。
4、 現(xiàn)在一些年輕的夫婦為追求財務(wù)上的自由,奉行AA制,比如某人承擔伙食費,某人承擔公用事業(yè)費,剩下的錢歸各人所有。這種財務(wù)關(guān)系看似明晰,其實有個弊端,就是你對對方的財務(wù)狀況很不了解,對方投資了什么,經(jīng)營著什么,都很難知曉。
5、 做生活里的有心人,比如一些家庭大件的配備或者置換,保存好收據(jù);存折換折時,保存銀行柜臺撕下的內(nèi)頁,這也是很重要的財產(chǎn)來源證明。
6、如果在辦理離婚期間,擔心對方曾轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)的,則建議向法院離婚,法院有權(quán)利下達調(diào)查令,辯護律師可憑調(diào)查令去查對方當事人的工資、稅單等。至于銀行存款、公司某一時期的營業(yè)狀況或者現(xiàn)金流等,這些則需由公檢法部門工作人員出面調(diào)查。
矛盾焦點二:孩子之爭
我國有關(guān)法律規(guī)定:“雙方確定離婚,孩子在兩周歲以內(nèi),一般撫養(yǎng)權(quán)歸母親,兩周歲到十周歲,由法院根據(jù)雙方的各方面情況及對孩子更有利的原則來定,孩子十周歲以上的一般要征求孩子的意見。未取得撫養(yǎng)權(quán)的一方有定期給付撫養(yǎng)費的義務(wù)和探視子女的權(quán)利。”在和美的婚姻關(guān)系中,孩子是連接夫妻的紐帶;然而一旦進入離婚程序,又演變?yōu)橐环N不可調(diào)和的爭議,雙方都愛孩子的,會為愛而爭,雙方都對孩子淡漠的,則為推卸責任而爭。
story:
汪玲是一個7歲男孩的母親,全職太太。有一次,汪玲無意中看到了丈夫越軌的網(wǎng)上聊天記錄,家庭戰(zhàn)爭爆發(fā)了,最終夫妻感情徹底破裂。就在走離婚程序時,汪玲發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)懷有三個月身孕。出于對孩子的愛,她沒有實施人工流產(chǎn)的打算。
汪玲夫婦現(xiàn)在所住房屋為男方婚前付首付購置,婚后共同償還按揭部分,但產(chǎn)證上只有男方一個人的名字。汪玲認為婚姻過錯方是丈夫,而自己無收入來源,沒有撫養(yǎng)孩子的經(jīng)濟基礎(chǔ),他理應將房產(chǎn)贈與兒子,并搬離房子。丈夫并不反對離婚,但對汪玲的要求有異議,他不承認自己有什么過錯,網(wǎng)聊記錄是他的個人隱私,汪玲偷看屬于侵權(quán),況且網(wǎng)上聊天常常真真假假,不能說明任何問題,更不能作為什么證據(jù)。婚后汪玲也無收入,貸款實際上是自己一個人在還,因此房子是他的個人財產(chǎn),沒有搬出的理由。
兩人相持不下,互不讓步,初次協(xié)議離婚不成請求法律援助。專業(yè)律師建議,大兒子已經(jīng)到了上學的年齡,在生活和教育上需要一定的物質(zhì)保障,汪玲暫時無收入來源,所以本著對孩子有利的原則,撫養(yǎng)權(quán)歸屬男方較為合理。汪玲無固定收入,可參照當?shù)禺斈暝缕骄べY收入的20%-30%給付撫養(yǎng)費。尚未出生的胎兒出生后需要哺乳,應由汪玲撫養(yǎng),并且汪玲有權(quán)代新生兒要求其父支付撫養(yǎng)費。至于房屋,因為產(chǎn)權(quán)登記日為婚前,因此汪玲和孩子均無產(chǎn)權(quán),但汪玲有婚后共同償還按揭貸款部分的債權(quán),可要求男方返還。所謂的出軌聊天記錄,限于電子證據(jù)的局限性,一般情況下不被作為定案的依據(jù)。
在獲得專業(yè)咨詢后,兩人經(jīng)過冷靜思考,基本認同律師建議。由父親取得大兒子撫養(yǎng)權(quán),汪玲每月支付撫養(yǎng)費800元(若有重大疾病或巨額教育費用產(chǎn)生的,雙方另行協(xié)商分擔),汪玲每周可與大兒子共度一天;若新生兒誕生,其父每月支付撫養(yǎng)費1500元(若有重大疾病或巨額教育費用產(chǎn)生的,雙方另行協(xié)商分擔)。爭議的房屋按揭貸款部分,已經(jīng)償還給銀行40萬元,汪玲一次性獲得共同已償還房屋按揭貸款部分的一半,計20萬元,由男方給付。
【律師支招】
離婚過程中,在孩子的歸屬權(quán)問題上,除有明確條文規(guī)定的以外,建議雙方以孩子的利益與主要需求為第一考慮,孩子有能力自己做出選擇的,要尊重孩子的意見。
孩子無法一劈為二,于是就順序產(chǎn)生撫養(yǎng)費和探視權(quán)的爭端。未獲得撫養(yǎng)權(quán)的一方有向孩子定期支付撫養(yǎng)費的義務(wù)和探視權(quán)的權(quán)利,具體數(shù)額由雙方協(xié)議決定,建議大家應以“夠用”為大前提,一般來說上限為其收入的20%-30%,教育費用和重大疾病的醫(yī)療費另計。撫養(yǎng)費的給付期限一般為子女年滿18周歲,16-18周歲有獨立生活能力、且能維持當?shù)匾话闵钏降淖优?父母可以停止給付撫養(yǎng)費;18周歲以上但尚未獨立生活的,在能力允許的情況下,父母仍應負擔必要的撫養(yǎng)費。
到底支付多少撫養(yǎng)費以法院的最終判決為準,如果若干年后客觀因素發(fā)生巨大變化(如10年前判定每月支付300元的,現(xiàn)在顯然已經(jīng)不能維持孩子的基本生活),可以要求追加撫養(yǎng)費,但這已經(jīng)不是原先的那樁離婚案,需要另行,此時孩子是原告,其共同生活方可為法定人。
【《現(xiàn)代家庭?生活》提示】:
海枯石爛的是舐犢之情
1.一方有探視的權(quán)利,卻不來看望孩子,更別說跟孩子的情感交流了――這只能視為其主動放棄權(quán)利的行為,而不受法律的強制。撫養(yǎng)費不支付,還可以向法院提請強制執(zhí)行,而孩子見不到另一個在他心目中最重要的人,法律卻無可奈何。
2.離婚官司總有贏家也有輸家,孩子卻總是最后的輸家。在探討到孩子的問題時,請雙方都能保持一顆包容和友善的心,保持良好的協(xié)商氛圍,能多承擔的就盡量多承擔,畢竟婚姻關(guān)系可以終結(jié),與孩子的親情卻還要延續(xù)。
3.為了孩子能擁有健全的人格,不要剝奪他們與不一起生活的親人見面或者共度周末的權(quán)利。父愛和母愛一樣也不能少,不給孩子灌輸指向?qū)Ψ降南麡O言論,這樣離婚的社會“公害”才能降到最低。
4.現(xiàn)在很多孩子是由(外)祖父母撫養(yǎng)長大的,不要因為婚姻關(guān)系破裂,取得撫養(yǎng)權(quán)的一方就阻止孩子和另一方老人之間的往來――當然,這種關(guān)系的維系法律往往無法強制執(zhí)行,只能依靠道德和情感來解決。
矛盾焦點三:千奇百怪的協(xié)議
我國有關(guān)法律規(guī)定:“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定,對雙方具有約束力。”目前新出現(xiàn)的一些另類“婚前協(xié)議”,在不違背國家法律規(guī)定、不侵犯他人合法權(quán)益的情況下,涉及財產(chǎn)等方面的約定是具有法律效力的。如“丈夫夜不歸宿,支付‘空床費’給妻子”、“婚后男方每月上繳部分工資的生活費以供家用,違反則受財政懲罰”等,在一定程度上都受法律保護。
story:
鄒濤和張謇是一見鐘情的閃婚,鄒濤當時還不知道,自己嫁的是一個“富二代”。甫一領(lǐng)證,張騫即出資購置了價值2000萬的婚房并登記在兩個人的名下,并且給她寫下了一個情深意重的“保證書”:“我會一輩子疼愛鄒濤,愛她,對她好。”一本正經(jīng)地簽署了自己的名字。但是,結(jié)婚后隨著對對方了解的深入,兩個年輕人的矛盾開始突顯,尤其是鄒濤向丈夫坦誠了自己過去的幾段情史后,張騫對此很介意,常常挑刺爭吵。
結(jié)婚一年多后的一天,張騫因為一樁小事又和鄒濤鬧不開心。鄒濤正在氣頭上,丈夫忽然拿出一份協(xié)議,要她簽署。協(xié)議稱:為了夫妻雙方能更好地共同生活,婚前男方出資的房產(chǎn)屬男方個人所有;婚后雙方各自的收入、存款等也屬個人所有。心氣向來很高,并在火頭上的鄒濤毫不猶豫地簽下了大名。不出一周,張騫就提出了離婚,之前的協(xié)議成為了分割財產(chǎn)的依據(jù)。鄒濤不服,認為張騫制定協(xié)議的行為屬于有預謀的欺詐,理應無效。
律師認為,“為了夫妻雙方能更好地共同生活下去”,這句話應當被認作該協(xié)議的前提或根本目的。該協(xié)議簽署后一周,張騫即提出離婚,顯然違背了協(xié)議的前提和根本目的,的確具有欺詐性而可以被撤銷。但法律規(guī)定可撤銷協(xié)議的除斥期間為一年,故提議鄒濤可立即提起撤銷之訴。可惜的是,鄒濤及其父母出于種種原因,未在律師提醒的期間內(nèi)向法院撤銷該協(xié)議,致使一年后該協(xié)議因超過可撤銷期間而“有效”。最終,鄒濤的合法權(quán)益未能得到法律的有效保護。
【律師支招】:
山盟海誓,如“我愛你一生一世”之類的,并非法律所調(diào)整的范疇,故在法律層面上談不上有效或無效。
男方有時候會在女方的要求下簽署“若男方出軌,則凈身出戶”之類的保證書――這些違背了結(jié)婚、離婚是人的基本權(quán)利,限制了他人的合法權(quán)利,也得不到法律的保護。
不過,“精神損失”的提法現(xiàn)在已經(jīng)引起法律重視,并且有可能會被逐步推廣到司法實踐中。廣東東莞就曾有一個案件,臺灣籍丈夫與妻子簽訂婚內(nèi)協(xié)議,約定丈夫若有出軌行為,則兩人離婚,兩套不動產(chǎn)歸屬妻子名下,動產(chǎn)一人一半,并且丈夫賠償妻子150萬的精神損失費。雙方在律師的見證下簽署了協(xié)議。當丈夫再次出軌,協(xié)議生效。但是,法庭并不認為原來的金額約定合理,最終判定妻子得到一套房產(chǎn)和一半財務(wù)以及10萬的精神賠償。
提請注意的是,我國在案件審理過程中奉行“誰主張,誰舉證”的原則,舉證方不僅要提出確鑿的證據(jù),還要注意這些證據(jù)的取得是否合法,只有合法有效的證據(jù)才會被法官采納。在上述勝訴的案件中,因為丈夫已經(jīng)公開與其他的情人同居,所以他的出軌才被認定。一些當事人用合影、旅游、網(wǎng)絡(luò)聊天記錄等來作為另一方出軌的證據(jù),因為沒有直接的見證,是不易被采信的。
【《現(xiàn)代家庭?生活》提示】:
給被愛情沖昏頭腦的人們
1.帶有感彩的保證并不獲法律支持,只有含實質(zhì)性內(nèi)容的部分,才可能具備法律效力。比如關(guān)于婚姻忠誠的協(xié)議,應當列舉出忠誠的具體要求以及哪些行為屬于“不忠”;違約金的數(shù)額,要約定在合理的區(qū)間內(nèi),忌獅子大開口。
2.如果協(xié)議涉及金額較大,建議雙方到公證處簽署協(xié)議,公證能夠證明法律行為、法律事實和文書的真實性、合法性。
3.婚前協(xié)議或婚內(nèi)協(xié)議,往往是由于男女雙方財富差異較大,財產(chǎn)多的一方為了保全自己的利益而發(fā)起的。財產(chǎn)較少的一方不要把精力花費在無謂的財產(chǎn)爭奪上,這樣可能有為了“賺錢”而締結(jié)婚姻的嫌疑,反而錯失因緣。
4.如果雙方都同意簽署某項協(xié)議,則弱勢方要仔細研究協(xié)議內(nèi)容,冷靜分析有無漏洞和損害自己利益的陷阱,必要時,即時向?qū)I(yè)人士請教。同時,也不建議在愛情沖昏頭腦的時候?qū)懴率裁囱獣⒈ＷC書,約定賠償條款,不要因為一時沖動做了無腦兒。
5.婚前協(xié)議書能讓雙方在共同關(guān)心的問題上有了共同的認識。可更重要的是,夫妻在進入婚姻之際,雙方應該都要用心共同經(jīng)營婚姻生活;萬一婚姻走到了盡頭,有好聚好散的心態(tài)才能好好解決后續(xù)問題。這樣的心態(tài),比一紙協(xié)議更為重要!
如果愛已經(jīng)成了往事……
孫小琪
就常態(tài)而言,離婚是一種無奈,也是人生的一種失敗,無論現(xiàn)在如何進步得可以握手再見,可以大宴賓客后瀟灑轉(zhuǎn)身,內(nèi)心創(chuàng)傷是免不了的。我們要正視的是,雖然處處聞聽離婚者越來越多,由此而起的紛爭官司也越來越多,畢竟社會生活是在進步,當事者在個體婚姻方面的人生自由越來越多,結(jié)婚自由和離婚自由形成了婚姻自由的整體。現(xiàn)代社會,離婚時把相關(guān)事務(wù)定個明白,對于保證當事人今后物質(zhì)生活和情感生活的調(diào)適 還是很有必要的。
所謂把相關(guān)事務(wù)定個明白,就是上海人常說的“講講清爽”,那是因為在一夫一妻的婚姻中,除了夫妻雙方的情感,還有婚姻存續(xù)期間雙方原有的和后來積累起來的身外的財產(chǎn),這些身外之物的如何分配,成了離婚案中首當其沖的大事。關(guān)于離婚的法律條款中,財產(chǎn)問題占了很大比重,說明走到這一步,難有超脫其外的。
不久前美國前總統(tǒng)的愛女婚嫁,新娘在步入婚姻殿堂的神圣時刻,竟然要求新郎簽下若婚后越軌須賠償千萬的協(xié)議。世人概嘆,有了克林頓的前車之鑒,女兒未雨綢繆可以理解。其實,即便普通蕓蕓眾生,即便平凡人家,遇事甲方乙方談好后簽約,一紙定論,然后大家遵照著執(zhí)行,也未嘗不是一種方便公平的做法,各自對自己的行為承擔責任,在協(xié)議契約上堵住患得患失出爾反爾。或許這樣的方法對于大多數(shù)國人還不容易接受,我們長期以來身處人情社會,對于以契約為特點的市場經(jīng)濟,尤其在婚姻家庭里用簽約來“講講清爽”,覺得不習慣或不能接受。相信這只是個過程,我們在這些領(lǐng)域的變化,也在以我們沒有預料的速度和國際接軌。
有真愛的婚姻,都會有“被愛情沖昏頭腦的時候”,這樣的時候來談契約,豈不褻瀆愛情?豈不太小人?或許,這也只是個習慣問題。
曾經(jīng)和一個在國外長大的80后聊天,她的學業(yè)和事業(yè)都很成功,愛情生活也很豐富。這一次經(jīng)過一段時間的相處和了解,正式結(jié)婚了。對方是個老外,買好了結(jié)婚后的住房,因為房子是男孩自己買的,女孩便每月付給他房租,同時倆人另有一張共同的信用卡,每月各自往里存入相同數(shù)額的錢,用于家里的日常開銷。其他方面則各花各的。我說這不影響感情嗎?她說不會,這是他們共同的選擇,覺得這樣處理很自由很自在,對于他們倆來說很合適。夫妻間分得清爽到這個地步,我們也不習慣,但那是人家夫妻過日子,與別人何干?
離婚對孩子的傷害很難避免,理智的父母,應該在這個問題上有妥協(xié)有謙讓,為了孩子。孩子是無辜的。