導語：在房地產企業財務管理精細化探討的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了一篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。

一、實施精細化財務管理的必要性

（一）房地產企業融資環境的變化

2017年以前金融機構幾乎可以提供房地產開發每個環節的融資，但隨著房地產調控政策密集出臺，房企的融資環境已經明顯收窄,根據相關報道自2016年11月以來，房地產公司幾乎沒有批準發行，上交所網站所的信息，全國排名前10的上市房企龍湖地產發行的40億元小公募、深圳房企益田集團36億元小公募債也被終止。融資環境的變化帶來的是融資成本的升高。

（二）“營改增”等稅務政策的變化導致稅務風險不斷增加

隨著“營改增”的全面推行和不斷深入，房企財務人員面臨新舊稅制銜接、政策變化、具體業務處理和稅收核算轉化等新課題。“營改增”基本改變了企業的會計核算體系，由于房地產企業財務人員基本沒有接觸過增值稅，由此也會帶來開票、報稅、認證、抵扣和稅款繳納等方面的一系列新問題，賬務處理稍有不慎便會產生稅收風險。

（三）房地產企業稅負的居高不下

我國房地產業的全部稅收負擔在2002年只有11.85%，2006年達到25.14%。而同期宏觀稅負水平只上升不到4%。目前房地產稅收平均增長率為20%，而房地產GDP平均增長率為15%，房地產稅收增長明顯快于房地產經濟增長，所以導致房地產業的稅負不斷提高。對于中小房企來說，由于不具備規模優勢、企業專業稅收籌劃人員缺失，稅務籌劃能力不強。

（四）財務管理不能滿足全面財務管理的需要

中小房企事前財務管理薄弱，成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性；成本計劃缺乏科學性、嚴肅性，造成事中、事后財務管理的盲目性。并且不能提供決策所需的正確信息，不能深入反映經營過程，不能提供各個作業環節的成本信息，以及各個環節成本發生的前因后果。加之會計核算不精細，臺賬體系不健全，不利于開發成本與目標成本的對比分析，也不利于成本管控。

二、精細化財務管理的具體措施

以精細化財務管理理論為基礎，結合具體工作實際，將房地產精細化財務管理的具體措施概括總結為：資金管理精確化、成本管控精準化、會計核算精細化。

（一）資金管理精細化

“現金為王”一直以來都被視為企業資金管理的中心理念。企業資金管理水平往往是決定企業存亡的關鍵所在。房地產企業資金管理主要以融資管理為重點，以資金預算為抓手、以回款跟蹤為手段、已清欠例會制度為依托，通過提升公司資金管理水平，合理的控制營運風險，提升企業整體資金的利用效率。1.拓展融資渠道房地產是資金密集產業，投資規模大、周期長，資金籌集成為房企最關心的問題。目前企業融資渠道單一，對銀行貸款依賴程度過高，成為資金籌措的瓶頸。因此，必須拓寬自身融資渠道，以保證企業規模化發展。除了銀行貸款，公司正在尋求債券融資、信托融資、保險資金融資等多種融資方式，并取得了積極進展。2.強化資金預算制度針對前期資金管理計劃性不強、使用隨意、使用效率不高等現象，積極建立資金預算制度。首先由財務資金部會同營銷客服部、工程部等多部門根據年度銷售考核量、工程量、綜合考慮稅金、利息支出等因素測算年度資金計劃。每個月各個部門上報月度資金計劃，漏報的計劃除總經理特批外一律不付款，做到資金預算剛性考核。3.建立回款跟蹤制度（1）適當保持按揭銀行數量，防止資金風險。為防止按揭審批、放款速慢影響資金回籠、減少公司按揭風險，保證資金流暢。適度保持按揭銀行數量，防止對單一銀行的過度依賴。（2）強化按揭銀行考核。為加速項目回款，保證公司現金流安全暢通，按照對項目合作按揭銀行實行“淘汰一批、誡勉一批，新增一批”的原則制定考核標準。對按揭銀行進行月度考核，對不積極配合公司按揭工作，影響公司正常按揭款放款的合作銀行，將視情況取消或減少按揭辦理。（3）清欠工作制度化。理順清欠工作流程、完善清欠工作制度；每季度召開清欠工作會議，定期進行賬齡分析，動態監控異常應收款項，防止呆壞賬風險。

（二）財務管控精細化

1.完善成本、費用審批流程（1）嚴格把關控成本。加強合同管理、嚴格比價采購程序，嚴格過程管控，嚴格工程進度審批制度，工程掛賬必須組織專項工程驗收，并出具驗收報告單和工作量確認單，杜絕隨意劃線和簽證。（2）規范付款審批流程。做到“無發票不掛賬，無收據不付款”；所有涉及工程款、物資采購的業務嚴格執行“先掛賬、后付款”的原則；嚴格杜絕預付賬款。（3）嚴控可控費用。費用支出“一事一報一批”，強化費用發生事前審批制度，杜絕不合理支出和無效支出。2.細化目標成本控制將項目目標成本按照土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎設施、公建配套、資本化利息、開發間接費、期間費用、稅金七個大項分類，下設180余個子科目。每月召開成本管控會，將成本費用實際發生數與目標成本數進行對比，分析預算差異，及時堵塞成本管理漏洞。3.強化稅務籌劃一是建立專業稅務籌劃團隊與借助稅務師事務所相結合的辦法。房產稅、土地使用稅等小稅種籌劃自有團隊主導；土地增值稅、企業所得稅、增值稅等大稅種籌劃借助第三方力量。二是籌劃方式由之前的事后算稅轉變為稅金的事前籌劃、分析。三是注重提高財務人員稅務籌劃素質。如何合理的節約稅負涉及到企業生產經營的方方面面，需要公司財務人員在不斷提高賬務處理能力等業務素養的同時，還要全面掌握國家和所在稅收政策，熟悉公司經營環節，依法優化繳稅方案，通過合理減輕公司的稅收負擔。

（三）會計核算精細化

成本核算精細化主要包括三個方面的內容，一是細化科目明細，完善輔助核算；二是細化分期和業態核算；三是建立為會計核算服務的臺賬體系。1.細化科目設置、強化輔助核算將“開發成本”科目由原來的只有6個二級科目細分為目前的6個二級科目，100余個三級科目。對應收、應付科目建立完善的輔助核算系統，尤其對應收房款建立客戶姓名、房間號雙輔助，精準核算應收款房，更有利于財務管理和財務分析。2.細化分期和業態核算嚴格按照發改委立項批復設置分期核算，按照項目不同業態建立賬外輔助核算。一是便于分析各期投入、產出比；二是為土地清算提供依據，為土地增值稅籌劃方案多樣性選擇提供數據基礎。3.細化臺賬體系細化各類登記臺賬，將臺賬作為會計核算的輔助工具和必要補充。建立起內外部借款臺賬、按揭回款臺賬、應收賬款臺賬、合同付款臺賬、固定資產臺賬、銷控臺賬等各類臺賬，初步建立臺賬體系，以此作為提高會計核算水平、強化財務管控的有效途徑和有力手段。

三、精細化財務管理的預期效果

（一）資金管理水平有效提高

1.企業融資渠道不斷拓展。除了加強與傳統國有四大銀行的合作外，更多的利用股份制中小銀行機制靈活、審批程序簡單的特點，更多的與之合作；嘗試險資和信托融資，2017年中垠益陽項目通過人保資本取得融資3億元，中垠與信托機構的合作也取得了實質性進展。2.資金預算精度更準，減少閑置資金，提高資金使用效率。3.按揭放款速度明顯提高，企業資金得到充分、合理的利用。

（二）財務管控、會計核算水平提升顯著

1.制度體系更加完善。先后修訂可控費用管理辦法、備用金管理辦法、費用報銷管理辦法、收據管理辦法及操作流程。2.付款管理更規范。工程、營銷類大額付款流程更優化、依據更充分、審核更嚴格。3.內部控制理念不斷加強。過程控制不算完善，優化了部門之間的業務操作流程和協作能力。提高了風險管理意識，加強了風險級別分析、風險辨識、風險排查和控制。

（三）稅務籌劃能力不斷增強

中垠雅苑項目通過清算對象優化、借款利息計算扣除或據實扣除的選擇、業態間成本的合理分攤等多種手段，預計節稅5000余萬元。中垠揚中項目通過在“營改增”前突擊取得施工許可證，按照簡易辦法繳納增值稅，預計節稅270余萬元。

四、結論

綜上所述，隨著中垠業務的不斷擴展，在完善常規稅務籌劃的同時，逐步完善項目轉讓、股權轉讓、自持物業、合作開發等環節的節稅籌劃和預案，合法、合理、合規的最大限度減輕企業稅負。

參考文獻：

[1]巫升斌.實施精細化財務管理的實踐探討[J].國際商務財會,2009(09).

[2]李新.淺談電力企業精細化財務管理[J].科技情報開發與經濟,2007(06).

[3]邰曉紅,李桂俠.淺談企業的精細化財務管理[J].會計之友(下旬刊),2006(11).

作者:錢亮 王瑜玟 單位:中垠地產有限公司