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導語：在維修基金管理辦法的撰寫旅程中，學習并吸收他人佳作的精髓是一條寶貴的路徑，好期刊匯集了九篇優秀范文，愿這些內容能夠啟發您的創作靈感，引領您探索更多的創作可能。
【摘要】：物業專項維修基金的建立，相當于為業主所擁有的房屋提供了“養老保險”?，F行的管理辦法，使此項資金在歸集及監管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經濟高速運轉的今天，一個?。ㄊ校┯兄幠＿_幾十、甚至上百億的資金成了“不動產”，能不引人深思？業主利益的保障，國民經濟的發展，都促使著對維修基金的運營方式及風險管理模式作根本性變革。本文直擊現行維修基金管理模式存在的問題，通過對保險資金與維修基金作類比性分析及兩者運營方式有機結合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險金運營方式及“政府主導型”管理模式，以期實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。
建立物業專項維修基金（以下簡稱維修基金），是物業管理發展史上的一大創舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產物。歸集此項基金，相當于對房屋建立了“養老保險”，使房屋共用部位、共用設施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時在責任分攤及義務履行上產生矛盾，有利于物業的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項涉及民生、意義重大的基金，自99年國家開始實行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監管嚴格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計歸集維修基金已達38億元，累計使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現行管理機制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。
如何實現維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認為，同樣具有保障性質的保險資金，已有上百年的發展史，在管理模式及運營方式上相對比較成熟和規范，既能按保險協議向受益人提供保障，又能靈活地對資金進行理財操作。兩種資金既然都以穩健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險資金的管理運營模式來改革現行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學化、社會效用最大化。
維修基金管理現狀分析
（一）現行管理模式
我國第一部物業維修基金管理辦法于1999年1月1日起實行。建設部、財政部2007年第165號令又了新的《住宅專項維修資金管理辦法》。按新《辦法》要求，住宅專項維修資金管理原則為：專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督。資金使用的決策主體為全體業主，即資金的列支范圍、維修方案、購買國債等問題需由2/3以上業主或業主大會通過。管理主體最初為地方政府行政管理部門（代管），在業主大會成立后劃轉業主大會管理，政府部門監督。
（二）存在的問題
維修基金在管理辦法的制定上更多地考慮了安全性，而弱化了資產保值增值要求；強調了公平性，而忽視了操作上的可行性。形成了資金規模越積越大，而解決維修問題的實際作用不能有效發揮的現狀。“餅大難充饑”，無論是業主還是管理部門對此都深有感觸。
1、“身份尷尬”——是預存款，還是保障性基金？業主心目中對維修基金的定位就是“預存款”，普遍繳納積極性不高。作為一項保障性基金，應著眼于長遠打算，充分發揮“眾人拾柴火焰高”的作用，為受益人提供大于初始投入的保障。由于現在的物業維修基金，保障金額以初始繳納金額及其低額的活期存款利息收入為限，受益時間在幾年甚至幾十年以后。造成業主存在“預存一筆冤枉錢”的認識，普遍繳納積極性不高，更談不上今后續繳的自覺性與主動性。各地的交存標準也不統一，北京、上海、成都等城市都按建筑安裝成本價計算，而重慶還沿用98年頒布的管理辦法，按總房款的2%-3%收取?！凹热皇抢U多少、用多少，為什么我們交存比例或計算基數要高些”的疑問和要求統一按國家規定的最低標準執行的訴求成為熱點問題。若按保險金的運作模式來管理維修基金，提供比繳存金額更大的物業維修保障額度，則有利于提高業主繳存積極性和對繳納標準不統一的接受程度。
2、資金利用率低——維修基金成“燙手的山芋”。業主大會對資金的增值利用難以形成統一意見，管理部門對投資風險心存顧忌，造成資金閑置率高、收益成負增長狀況。由于現行《辦法》對維修基金的增值途徑限定于購買國債，決策權力交給了不具備專業知識、成員不穩定的業主大會。并且具有監管職能的政府行政管理部門出于安全的考慮，對這項基金進行專戶儲存，按銀行活期利息計息，并無形之中也為其真實信息“披上了神秘的面紗”。目前全國購房者繳納的住宅維修資金已有很大規模，卻無一例運用維修基金購買國債、保值增值的案例。維修基金更多體現的是一種應急性質的資金，而不是保障性投資。長此以往，將形成利息收入縮水、社會財富資源嚴重浪費的不良后果。一方面，業主利息所得減少。由于通貨膨脹率高于銀行活期存款利息，且房屋大修通常發生在幾年甚至十年以后，因此對維修資金按活期存款利息計息不符合實際。以一筆600萬元的維修基金為例，若按理財方式存儲，以2：1的比例分別作三年期、一年期定期存款，3年后該維修資金的利息收益將達到53.5萬元，而以活期存款計算，3年后利息收益僅為6.5萬元，業主利息收入損失達49萬元。另一方面，造成大量的社會資金沉淀，對國民經濟的發展十分不利。比如，政府實施大規模危舊房改造及其他公建項目，還需要想盡辦法通過各種渠道、以更大的成本代價融資，如果能有效利用維修基金，將有利于加速城市建設進程，讓群眾得到更多更直接的實惠。
3、資金使用難——維修基金成“鏡中花，水中月”?，F行管理辦法在維修使用的操作上存在較多不可行性。一是決策主體缺位。維修基金的使用由業主民主決策的規定難以實現。目前業主自治意識淡漠，對共用部位和設施共同維護的意識尚未形成，要幾乎沒有任何交往的鄰居為可能與自身的房屋使用無關的維修持同意意見實在很難。維修基金劃轉業主大會管理更難。較之政府部門管理，業主更放心后者。由于業主大會存在變動性、非專業性，業主委員會因經費、精力和專業知識等限制，不足以承擔維修基金的管理任務。目前，重慶市已成立業主委員會近1150個，但還未有一個小區的維修基金劃轉給了業主大會管理。二是支付范疇界定模糊，不象保險賠償條款明確到具體情況。《辦法》僅規定了維修基金專項用于物業共用部位和設施，而未明細到滿足使用的具體條件（如責任主體、損害程度等）。通常這些共用部分由物業公司在做日常維護，造成業主往往以應該由物業公司承擔為由而拒絕動用維修基金。三是操作上程序復雜。審批上由于牽扯到物業公司、大多數業主、行政主管部門等太多相關方，不象保險金的賠付，投保人只需要面對保險公司一方，一旦保險受益人出現保障條款約定的事項即可通過申請得到賠付，程序上簡單、清晰。而維修基金在使用上由物業公司提出方案、組織實施和業主大會決策等規定尚處于理想狀態，一旦某一方環節受阻，即造成維修問題的解決在時間上延誤或直接受害業主不得不自行“埋單”的后果。
二、維修基金實行保險金運營方式的可行性分析
上述問題是影響維修基金持續發展的關鍵因素，已成為當前物業管理實踐中的爭議焦點和立法難點。單純的行政部門管理或業主大會管理都不能從根本上解決上述問題。而保險行業堅實的安全監管保障和償付能力引起了筆者對改革維修基金管理制度的深入思考。
（一）共性特征：維修基金和保險金都是民眾財富的集中，都是以穩健安全、保值增值為管理原則。維修基金對資金的流動性要求不高，可經營合理理財運作，提高資金收益率。
（二）結合方式及優勢分析：
1、資金運作“兩條線”。借鑒保險資金“賠付”和“理財”兩條線運作模式，對維修基金也按“維修”和“理財”兩條線運作。通過計算資金支付率，合理確定投資比例，建立一定比例的儲備基金，用以日常維修支付，其余部分用于投資理財。以多數人的持續投入來保證解決個別突發性維修問題的資金需求，保持資金來源與支出的滾動性。
2、提高保障標準。借鑒保險資金保障額度的設定方法，通過對物業公共維修問題發生的概率分析，對交存的維修資金可提供的保障額度（支付金額及保障期限）作精準測算，提高現行維修基金的保障標準。
3、增值收益分配方式。借鑒投資分紅型保險利益分配方式，保障業主繳納的維修資金本金部分按銀行協議利率復利方式計算的利息收入，同時對每年的資金理財投資收益部分進行分紅。使業主不僅能獲得預交維修費的利息收入，還能得到投資分紅（增值收益計入業主維修資金賬戶滾存使用），從而提高業主交存積極性。
4、細化支付條件。借鑒保險保障條款的制定機理，通過立法制定維修基金支付細目，而不是概念模糊、難以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法規中明確共用部位、共用設施設備的具體范疇，明確屬于維修基金支付的具體條件。同時，還應明確承擔公共維修責任的業主范圍（比如哪些責任由一個單元，或一幢獨立物業，或整個物業區域的業主承擔）。一旦某棟物業出現公共維修問題，只要符合保障條款，即可用儲備基金支付維修費。防止因責任主體的不明或利益相關人相互推諉而不能及時解決物業維修問題。
5、建立專業化投資和風險管理機制。借鑒保險資金管理經驗，由專門機構（配置精算師、投資理財專家）負責資金理財運作和風險管理。
建立維修基金“政府主導型”管理模式的理論設計
保險公司不存在破產問題，一旦出現資不抵債，則以其他保險公司收購、合并或政府接管等方式來保障投保人的合法權益。社會保障資金的虧損，也會有國家財政來負擔。因此，為更好地規避風險，實現資金效用最大化，筆者建議對維修基金建立“政府主導型”管理模式。
（一）基本原則
由政府直接負責資金的管理及投資運作。因為政府管理，相對于物業公司、業主委員會而言，更具公信力和資源統籌、風險擔保的能力。資金來源渠道拓展為業主交存的維修資金、基金運營收益和財政負擔；資金運作統一納入國家財政投融資計劃，進行基礎產業、基礎設施等建設，既保障了資金安全性、增值性要求，又能使國家集中財力進行重點建設。
（二）具體方式
1、統一運作、管理。建議實行資金省級統籌運作。由政府投資成立國有獨資公司——物業維修基金信托投資公司，實行公司化管理，屬于非營利性企業法人。專職負責維修基金的理財、劃撥及風險管理，接受財政、審計部門監督。委托房地產管理部門負責維修基金的歸集、儲備基金賬戶及業主個人賬戶管理、維修方案審批、支付條件審定、信息和檔案管理等系列行政管理職能。維修資金的理財收益一部分進入業主個人賬戶，一部分作為機構營運成本。
房屋維修基金是一次性繳納的，不是每年都交的。
【法律依據】
根據《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第五條的規定，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。
（來源：文章屋網 ）
（一）成立業主委員會
業主委員會成立前，即在前期物業管理期間（即在業主委員會成立之前），物業管理公司由發展商選聘，業主通常向物業管理公司辦理入住手續，并向其繳納物業維修基金。
1．業主委員會自主管理物業維修基金，須遵守物業專項維修資金管理辦法規定，不得將物業維修基金出借，不得將物業維修基金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用物業維修基金為單位和個人提供任何形式的擔保。不得將以下四項費用列入專項維修資金中：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
2．業主委員會須向業主大會提交自主管理物業維修基金的實施方案，其中應明確是業委會自行管理還是委托專業機構管理，并詳細說明物業維修基金的存儲銀行及帳號、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額定期公布方案、提供業主查詢本息余額的方式等內容。對因業主委員會集體或業主委員會成員個人原因致使物業維修基金無法保值增值或導致資金流失的，實施方案應預先提出解決方法。
3．上述方案須在業主大會會議上，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決同意后，由業主大會出具相關書面決定。如小區某幢樓的樓道燈壞了，如果這幢單元樓有30戶住戶，只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。
4．業主大會會議應當邀請街道辦事處、社區居民委員會代表列席。業主表決意見及業主大會決定須提供公證證明，并與實施方案一并報市物業主管部門備案。
盡管有關規定的非常明確，但由于種種原因，客觀上缺乏有力的監督，發展商延遲繳納其應承擔的物業維修基金以及物業管理公司挪用物業維修基金就成為可能，特別是發展商拖延繳納物業維修基金的現象更是常有的事；由于發展商和物業公司并非完全嚴格依法從事，要從真正意義上解決物業維修基金糾紛問題，需要一種規范的管理機制，需要有專門的機構科學規范的管理物業維修基金。
二、獨立的物業維修基金管理部門
目前一些城市設立了物業維修資金管理中心統一管理物業維修基金。
（一）物業維修資金管理中心基本職能
1．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備維修基金的歸集；2．負責全市物業維修基金的日常財務管理；3．負責全市住宅共用部位和共用設施、設備大修以上項目及預算、決算的審核；4．負責全市物業維修基金的使用監督；5．負責全市物業管理人員的培訓；6．市物業行政主管部門交辦的工作。
（二）基金一般使用程序如下
1．由物業管理企業將物業維修基金使用申請表和經費預算方案報業主大會批準后,再報市物業維修資金管理中心。經核實后，撥付70%的維修費用。2．維修更新工程完工后,由物業管理企業將下列要件報市物業維修資金管理中心，經核實后，撥付維修費用的余額：(1)經審計的工程決算單；(2)業主委員會審核簽章的施工承包合同；(3)工程維修更新的發票原件；(4)業主委員會驗收合格證明。
（三）針對社會認知度不強的舉措
1．加強內涵建設，抓好內部管理和職工隊伍建設。明確工作人員的“責、權、利”，充分調動工作積極性，又嚴格落實各項規章制度，加強教育培訓和考核獎懲，在端正工作態度、熱情服務群眾、改善管理形象等方面有新的提升。
2．對外加強宣傳力度。針對有關物業維修基金的政策法規宣傳力度不足，致使有些業主不知曉相關規定，甚至對物業維修基金概念了解不夠的問題，物業維修資金管理中心可開設宣傳專刊、開展有獎征答及意見建議征集活動、舉辦巡回講座等方式在業主委員會中開展《辦法》的宣傳工作，努力促進依法辦事，切實維護業主的合法權益。
3．針對申請使用物業維修基金的某些規定和程序在實際中操作性不強，群眾容易出現意見較大的問題，物業維修資金管理中心將組織力量對基金使用中出現的一些熱點難點問題進行調研，提出解決方案，力爭加強物業維修基金使用的科學性、可操作性。
4．當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機構很難達到，那么可以委托管理公司管理。現階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產、直接貸款、進行國際投資。進行資本運作時要符合下面要求：安全性高，風險性為零；流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用；收益率較高等。
三、附屬有關職能部門進行物業基金的監管
物業維修基金管理的實踐中，因各種原因不能設置統一管理機構的，均附屬有關職能部門進行物業基金的監管。如南京市房產局物業辦公室管理物業維修基金；廣州國土房管局管理物業維修基金等。
（一）監管現狀
1．集量大、使用量小。拿南京為例，購房人交繳的維修基金總量非常巨大，但使用出去的量卻只有3000萬元，還不到歸集總量的2％。2．相關法律制定的不完善和相互沖突，使管理上問題不斷出現。
（二）措施
1．向相關部門反映，加快物業管理條例修改進度。2．盡快解釋法律適用問題，明確1998年10月1日至2003年8月31日期間的繳交主體。3．參照上海、成都等城市的做法，加快完善專項維修基金立法，對專項維修基金的繳存、管理、使用和責任等一系列具體問題予以明確，將專項維修基金的繳交與開發企業辦理開發項目有關手續、業主辦理產權證等相掛鉤。4．繼續加強對專項維修基金的監督。先進行全面檢查清理，下一步繼續督促繳交責任人履行繳交責任，健全執法制度，引導業主有效維護合法權益。5．繼續加大對開發建設單位欠繳資金的追討力度，繼續積極主動地協調市、區法院，支持業主通過司法途徑維護自身的合法權益。6．是進一步加大宣傳力度，采取形式多樣的宣傳方式，加大力度，宣傳專項維修基金政策法規，營造專項維修基金繳交、使用的誠信、公平環境，引導社會各方主體自覺維護自己的權益。
參考文獻
[1]陶婷芳等，國際物業管理透視與借鑒《城市管理》2002，4
[2]《現代建筑物區分所有制研究》陳華彬
[3]宋如萍等，英國房地產物業管理現狀及對我們的啟示《北京物價》2002，12
一、物業管理企業資金籌集
物業管理企業作為獨立法人。應實行”自主經營、獨立核算、自負盈虧”。而物業管理又是勞動密集型的企業，在經濟效益中屬于微利性的行業，當前除少數物業管理企業略有盈利外，大部分企業處于虧本經營狀態，資金緊張，金費問題成為阻礙物業管理發展的“瓶頸”。那么，物業公司應如何籌集資金呢?
渠道A：收費物業管理企業按收費規定，根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、
質量等分別確定物業管理收費標準，并報物價部門批準。這是長期穩定的收入來源。
渠道B：小區維修養護專項基金用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來解決，應以基金的形式提職。
1)維修基金的籌集
對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳納合同。購房者購房款的2％―3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同擁有，不計人住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20％，高層不低于30％。如因特殊原因，維修基金不足時，經業主委員會決定，可臨時向業主籌集維修費用。
2)維修基金的使用
維修基全在使用和管理中要?？顚Ｓ茫鞔_維修基金歸全體業主所有，物業管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托物業管理企業實際操作使用；業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果物業管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它浩律法規允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
3)建立完善的監督機制
對于不按規定建立維修基金或執行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業主委員會，缺乏監督機制。
4)建立物業管理維修基金管理中心
建議各城市由政府部門建立物業管理維修基金管理中心，將全市的物業維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。
渠道c：多種經營收人
物業管理企業不能只依賴于物業管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經營彌補物業管理經費的不足。要擴大經營服務領域，通過間接的居住生活服務和各種特約服務.開辟物業管理的經費渠道，通過規模經營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業管理費用。多種經營是物業管理企業籌集貿金最好的渠道，也是最有市場前景的發展方向
渠道D：開發建設單位給予一定的支持開發建設單位向物業管理企業提供啟動資金和維修養護費用，即開發商應從開發項目的建設成本中提取1％―2％作業物業管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業管理企業優惠提供商業、服務業用房，增加物業管理企業的造血功能，使其以業養業。另外，物業管理企業還可以從開發建設單位獲得享有免費維修的權利，以節約費用。
二、剖解導致行業性虧本的七大因素
因素A：物業管理規模小
原因分析：目前，物業管理行業性虧本狀態的形成在很大程度上是由于物業管理規模小，物業管理規模效益沒有形成所致。
處理對策：加快物業管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優化配置。
因素B；物業管理人員配置不合理
原因分析：物業管理人員配置不合理主要表現在兩個方面：一是物業管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業管理費，有的甚至還不夠；二是物業管理人員素質低。
處理對策：一方面物業管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優秀人才從事物業管理，同時加強物業管理人才的培訓和培養，提高物業管理行業的人才素質，進而提高物業管理的經濟效益。
因素c：物業管理收費低
原因分析：物業管理是一種特殊的服務性行業，它的服務收費標準基本上實行政府定價或政府指導價，其市場盈利未能全部體現。
因素D：物業管理收費難
原因分析：業主拒交物業管理費主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉變.部分業主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業管理這種有償服務方式不理解，產主抵觸情緒；二是物業管理公司服務質量差，業主對物業管理服務質量不滿意{三是物業管理法規不健全，對物業管理收費標準、有關收費細節未能明確規定，易引發爭議；部分業主把對開發商的怨氣發在物業管理公司身上。
處理對策：一是要加強物業管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強物業管理法規建設，特別要制定物業管理收費的實施細則，少物業管理收費爭議；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，提高物業管理服務質量，使業主樂意交費，接收服務；四是提高物業質量和其他服務質量，消除業主對物業質量等的抱怨情緒，從而提高業主交費的自覺性和警覺性。
因素E：物業管理配套役施不齊全，物業管理難度太
原因分析：現在有一些住宅小區或其他物業，由于在規劃、設計時沒有考慮到日后的物業管理，致使物業分散，配套設施不齊備，物業管理隱患多，這給物業管理帶來了一定的難度，造成物業宮理成本高，物業管理難以提高水乎、提高檔次。
處理對策：各新建小區在規劃、設計時必須充分考慮到日后的物業管理，做到配套設施齊備。最好的辦潔就是物業管理公司要提前介入，參與小區的規劃、設計。對一些配套設施不齊備的住宅小區，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區配套設施。
因素F：物業管理手段落后，管理成本高
原因分析：我國現階段的物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業管理成本的提高。
處理對策：新建小區耍加強小區智能化實施建設，舊小區也要盡量加強小區智能化設施的建設和改造，增加現代科技含量，提高物業管理手段。從而節約大量的人力和物力，降低物業管理成本。
因素G：物業管理服務項目單一，收業管理公司自身造血功能差
法規缺失
國家建設部出臺的對物業共用部位共用設施維修基金管理辦法中，規定了用于物業共用部位、公共設施維修、大中修、更新等的維修管理基金，應當由購房者按照房屋價格的一定比例在購房時同時繳納，而有的地方政府規定該基金由承擔建造的開發商和業主共同承擔。近年來建造的商品房除了預留的公共維修基金以外，一般都在每月的物業費用中收取了一定數額的公共維修補充經費，收取額度較少且對車庫、倉庫等小區設施并沒有收取。而因為沒有相應的法規說明，由于時常繳納了物業管理費用，居民業主認為小區所有設施(包括業主室內設施)都歸責于物業管理公司維修維護。并且由于對維修維護經費的需求數額不甚了解，業主時常交納小量的公共維修金在小區新投入使用的頭幾年還夠用，隨著年歲的增加，公共設施設備的維修費用也就日益增多，而公共維修經費的收取標準還維持十幾年前的水平，就出現公共維修金收不夠支的情況。
經費收取困難
物業管理維護維修的費用收取涉及到開發商、業主住戶、業主委員會、物業管理委員會、物業管理公司等多方面的利益，各方意見見解都處在各自立場之上，對于小區設備維護維修以及更新換代的問題，小區維護維修經費的籌集收取問題，都難免出現觀點沖突。當一些缺少維修經費的小區公共設施例如電梯，或者高低配電設備等出現老化而需要更新時，征求各方同意和進行設備更新就是一個艱難的過程。首先可能要對設備是否更換進行投票，征求各方意見;如果獲得通過還需要表決換幾個設備，換什么價格的設備，換什么品牌的設備等等。即使通過之后對維修費用的收取也是一個繁瑣的過程，如此對小區公共設施進行更新經常會耗費多達1－2年的時間。對于一些容易產生安全隱患的隱蔽設施，例如水、電、氣等，過長的維修表決時間會帶來難以預料的后果。針對經費收取的困難，物業管理中應當和小區業主委員會以及物業住戶積極溝通，力爭解決以下的問題:
(一)經費如何收取
1．應當對國家規定收取維修基金給及政策上明確的定義。對于商品房，明確規定從售房款從提取一定比例的金額作為維修基金，并且要將具體的數額公之于眾。而對于共有住房，則從職工所在單位自己按照規定收取和繳納。并且在收取維修基金時，要按照房屋的材料結構類型(鋼結構、磚木結構)以及其維修維護的難度，和普通住宅、別墅、高層商住樓等不同的房屋類型，按照建安造價分類分標準征收，以體現公平合理的原則。
2．對于部分建造于國家法規頒布以前老舊小區，更是缺乏公共設備維修基金這一項經費來源，且平時每月向業主征收公共維修金的收費標準與新建小區一樣(0．2－0．3元/m2)，而舊小區公共設施設備的維修量多、日常公共維修金往往收不夠支。造成每次要維修就要按法定程序表決、收費、才能維修。這不但使得公共設施設備大修無法及時，給廣大用戶日常生活帶來不便，還存在很多安全隱患。所以應該建立一定數量的“公共維修周轉金”，“公共維修周轉金”一旦使用就應該及時征收補上。這方面的規范需要政策法規上對于新舊小區進行界定，并對收取經費的標準予以區分，對于公共維修資金的補充收取辦法和額度做出合理的規定。并且在制定收費標準時需要充分考慮到根據公共設施老化速度，以及根據社會物價的波動而實行的動態調整維修維護經費策略，以保障公共設施日常維護費用的充足。
對于那些使用年限已到，無法維修使用的公共設施設備的更新改造費，可以進行公告公示后大多數無異議情況下，強制分攤收取(所有情況都要等經成百上千戶業主表決并經半數以上業主通過再分攤收取是很困難的);對長期拒不繳納公共設施設備的更新改造分攤費用的業主要有具體的約束手段，避免形成交錢與否都可以享受同樣的公共設施設備，例如對電梯維修的不繳費用戶不發放電梯乘坐卡等;對那些使用年限已經到期并容易產生巨大安全隱患的設施設備政府要強制限時更新改造，小區公共維修金不足時應采取應采取先由政府相關部門協調墊資更新改造，再強制分灘收取費用的方法，以免進行表決的時間過長而造成設備的安全隱患對居民生命財產造成威。
3．物業管理公司應當在入駐管理小區時積極和小區業主委員會積極協商，依據小區公共設施的使用年限和使用狀況，動態調整對小區公共設施維修費用的征收標準。如果在小區公共設施出現問題時再向小區業主告知并且攤派收取，一則可能一次性收取費用較多，容易引起業主的反對情緒，二則費用收取周期過長可能會影響設施的及時維修更新，對小區業主的生活以及人身安全帶來隱患。按照小區公共設備使用情況對維修金進行動態調整收費標準，既能有效地收集到維修經費，又能及時的調用經費對設施進行維護，讓小區用戶切實的感受到物業管理工作的成效，起到對物業管理的促進作用。由于業主委員會的權威性往往不能服眾，在必要時可根據小區的實際狀況尋求當地政府相關部門的協助，針對小區的公共設施情況進行勘查和公布，以達到公正和權威的效果，降低經費收取的難度。
【關鍵詞】住房專項維修資金 現狀分析 保值增值 多元化增值模式
一、引言
住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱房屋的“看病錢”、“養老錢”。我國房地產業經過近二十年的快速發展，房屋維修資金以其驚人的規模不斷引起人們的關注。有統計數據顯示，全國各地交存的房屋公共維修資金總額已超過萬億元。由于受到資金托管形式與資金投資政策的限制，巨額的維修資金不是被開發商挪用就是沉睡在銀行。從業主交存的那天起，維修資金就面臨縮水、貶值。目前我國的房屋還大多處于青少年期，維修資金使用率低，資金沉淀高。然而維修資金保值增值情況卻不容樂觀，亟待盤活，使之既能保證資金的安全性，又能提高其流動性，達到有效的保值增值目的，讓房屋真正能“病有所醫”、“老有所養”。
二、住宅專項維修資金管理現狀分析
（一）住宅維修資金在第一階段被開發商滯留，資金直接面臨縮水
《住宅專項維修資金管理辦法》中第十二條規定：已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。房地產開發銷售商利用買受人怕麻煩、不想花時間和精力的心理，在與房屋買受人之間簽立房屋買賣合同時，以幫助業主辦理房屋產權證書“一條龍”服務為由，代收買受人的住宅維修資金，以此方式開發商即成為合法的代收主體。目前我國房屋大都是期房銷售，從房屋銷售到房屋竣工驗收到辦理產權證書，一般需要得等待2到3年的時間。在這段時間里，住宅維修資金存于開發商之手，對于資金本來就不充裕的開發商來說，無疑極富誘惑，無形中給開發商挪用、侵吞維修資金提供了便利，引發了許多觸目驚心的維修資金被挪用、侵吞的案例。
在現實的操作中，由房地產開發企業代收代交已售房屋的維修資金已是行業普遍現象。一個樓盤從開盤預售到辦理房屋產權證一般要經歷2至3年的等待期，特別是一些分期開發的樓盤，開發商往往以統一辦證為由，待樓盤開發完畢之后才辦理產權，先期購房的業主等待更為持久。當法律賦予了房地產開發商有從住房買受人手中代收代交的權利時，房發開發商很自然地將已收到的大筆維修資金長期滯留、挪用，甚至到了辦理產權的時候交納不出維修資金，導致在約定時間不能按期辦理產權證，業主已入住多年仍辦理不了產權證的案例時有發生。由于業主在購房后相對開發商成為弱勢一方，維權無力。在房屋所有人取得房屋產權證書之前，大筆維修資金被擱置于房屋開發商手中，該筆資金使用情況無人監管，業主交出的維修資金在2至3年的等待期因無息而直接縮水。例如：本市一獨幢小區，取得預售許可證的時間是2012年10月，預售面積37321平方米。據了解，房屋出售率為90%，按現行交存維修資金標準，電梯高層按70元每平方米計算，開發商已收到業主交存的維修資金約235萬元。到2014年11月該開發商仍然沒有為業主辦理產權，也就是說在長達兩年的時間里，開發商一直無本無息占用業主的維修資金。假如這235萬元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接貶損4%，加上通貨膨脹3-4%，該筆資金直接縮水7-8%。反過來，開發商無息使用該筆資金，按目前房地產開發商貸款綜合利率10%計算，兩年開發商可節約20%的利息且不占用抵押資產以及支出其他融資費用。在強大的利益驅動下，開發商便想著各種辦法延緩交存已代收的維修資金。
（二）住宅維修資金在第二階段由于增值保值方式單一，面臨貶值
1.監管人與受益人利益不對等，缺乏運用資金保值增值的動力?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》規定：業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設主管部門負責管理，維修資金應存入當地維修資金專戶管理銀行的維修資金專戶中，由管理機構統一代管。業主大會成立后，經業主大會表決通過，業主委員會可在當地維修資金專戶管理銀行開設維修資金賬戶，并向所在地管理機構備案。出于保障資金安全性的目的，維修資金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好處是安全性，即使有人“挪用”，國家也要承擔最后的責任。但是，政府代管住宅專項維修資金效益低下是客觀事實，因為政府不是“經濟人”，而是“公共人”，追逐利潤不是其職能。而且政府是具有壟斷性的組織，沒有市場競爭壓力，管與不管，管得好與不好，與政府的生存和利益沒有直接關系。因此，政府代管缺乏積極性和內動力，管理效益遜于安全性。另外，交由業主委員會監管也存一定的弊端。首先業主身份各異，性質復雜，對小區“公共事務”關心不夠。我國房地產發展較晚，許多房屋都處于青年、少年期，未大量使用維修資金，業主對自己交納的維修資金保值增值不關注。資金的增值保值是一件專業性強、存在一定風險的投資工作。由少數業主為代表的業主委員會存在幾種心態：一是通過自己辛勤的付出后獲得的收益由全體業主共同受益，自己只能獲得收益的極小部分，與付出勞動不對等，而大部分業主都坐享其成，這種心態往往導致業主委員會不會主動為資金的增值而付出努力。二是怕承擔責任，投資總是有風險的，一旦投資出現風險誰來承擔責任呢？三是錢是所有業主共有的，投資決策需經大多數業主的同意，程序上雖然公平合理，但過程繁瑣，需要花費大量的時間和精力，且各個業主對投資風險的認識不同，往往是費了九牛二虎之力也得不到大同多數業主的通過，而錯過投資機會。
2.政府監管下的維修資金因投資手段單一，保值增值同樣缺乏活力?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法細則》規定：在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于購買一級市場新發行的國債和在專戶管理銀行進行組合存儲，但不得用于其他投資。文件中明確規定投資只有兩種渠道，一是存銀行，二是購賣國債。兩種渠道相比，購買國債收益相對較高，但投資主體受到限制。維修資金是以管理者身份存入銀行的，只能購買記賬式國債，記賬式國債的收入方式是持有期間國債收入與買賣的價差收入。具體由誰來操作，是管理者還業主？沒有法律規定，缺乏可操作性，現實中幾乎無監管部門選擇這種投資方式。目前全國各地歸集代管的公共維修基金少則數十億，多則數百億。由于多數地區并未明確規定公共維修基金保值增值的義務和責任，導致大多數城市維修基金收益率低于一年期銀行的存款利率。據資料顯示，西安近30億的維修資金一直按活期存在銀行。廣州的81億維修資金一部分按三個月定期存入銀行，一部分按活期存入銀行。本市是一個100萬人口的小城市，從維修資金監管部門成立至2014年10月止，已積累維修資金3.8億元，其中3億元按一年定期存入銀行，其余0.8億按活期存入銀行。一年期存款利率為3.3%，活期利率為0.35%，折算下來收益率低于一年期銀行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，個別城市甚至不足0.5%。按通貨膨脹3～4%計算，收益不抵通貨膨脹，維修資金同樣面臨貶值壓力。
3.加強對預售期到開發商辦理產權期間對維修資金的歸集，資金安全有了保障，資金的時間價值仍未得到體現。開發商代交的維修資金遲遲不上交怎么辦？已經于2011年1月1日實施的《鄭州市房屋專項維修資金交存管理實施細則》，政府就提倡業主自主交款。政府開發新的維修資金管理系統讓業主足不出戶就能辦理業務，開發商在賣房的時候，要把維修資金的交存方式寫在購房合同里（是業主自行交存還開發商代收代交）。開發商代收的維修資金逾期上交監管部門的，要補交雙倍利息。這些便民措施讓老百姓拍手稱贊，然而遺憾的是該細則沒有出臺對監管的維修資金如何保值增值的相關規定。本市也出臺了《關于加強承購人交存維修資金的通知》，以切實維護購房人的合法權益，確保業主交存的住宅專項維修資金能專款專用?！锻ㄖ芬幎ǎ簶I主可以選擇自主交存和委托開發企業代收代交兩種方式。業主委托開發企業代為交存維修資金的，由開發企業收到承購人資金30日內將代收資金交存至監管部門專項賬戶，開發企業不按規定交存資金的，以不良記錄記入開發企業信用檔案?！锻ㄖ芳訌娏藢﹂_發商代收代交維修資金的監管，保障業主已交存的維修資金不被開發企業挪用和占有，但是《通知》也未出臺對其監管的維修資金保值增值的具體辦法。
二、現有政策下的保值增值的可行性措施
從房屋認購到交房辦理產權證，從辦理產權證到房屋保修期滿，動用維修資金都有一定的時間間隔，為把維修資金分階段組合存入銀行提供了空間。
（一）辦理房屋產權證前將維修資金以“協定存款”方式存入銀行
隨著加強對開發商代收代交維修資金的監管，無論是業主自行交存還是開發商代收代交，維修資金最終都集中到維修資金監管部門，這一階段監管的資金處于一個動態的不斷積累的過程?，F行的維修資金投資渠道只有存銀行或買國債兩種方式。由于受到購買主體的限制以及需征得小區三分之二以上業主同意的不可操作性，購買國債已被大多數監管部門所摒棄。如何在有限的投資渠道中挖掘潛力，提高的增值效率呢？此階段將資金采用“協定存款”方式存入銀行較為合理?！皡f定存款”是銀行針對客戶存款余額比較穩定，約定在客戶賬戶余額中超過約定最低存款余額時按協定存款利率計算利息的一種計息方式。以本市一家商業銀行推出的“協定存款”利率為例，“協定存款”約定存款余額大于10萬的部分按協定存款利率1.265%計息、余額在10萬元以下部分按活期利息分段計息。據此測算出“協定存款”利率相當于活期利率的3.61倍。以本市監管部門2014年第二季度活期存款利息為例，本市監管部門維修資金活期存款為2900萬元，實際收到活期利息3.38萬元，如果按協定存款計算，二季度利息可以達到12.20萬元。如果一年以平均3000萬元活期資金計算，一年活期利息約10.5萬元，而“協定存款”利息可達37.91萬元，比把資金按活期存入銀行提高了資金的保值能力。
（二）保修期滿前維修資金以定期形式存入銀行
《房屋建筑工程質量保修辦法》規定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限，一般為50年；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；裝修工程，為2年。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算，根據《保修辦法》可以看出維修資金交存后至少要間隔兩年才會動用，這一階段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商業銀行二年期存款利率4.125%為例，抵減3%的通脹后，至少可以實現1%的增值。
（三）保修期滿后維修資金存入銀行可以定活兩便、長短結合
我國房地產起步晚，房齡大都處于青年、少年期，維修資金使用率低。據2013年9月15日新華網報道，2013年上半年北京市已累計歸集商品住宅專項維修資金348.10億元，使用了5.38億元，使用率僅為1.55%。上海的商品住宅維修資金歸集額共393億元，累計使用29億元，累計使用率為7.4%。廣州房屋維修資金歸集總額超過81億元，但累計使用金額不到8000萬元，不到總金額的1%。巨額的維修資金沉淀為進行時間長短不同的存款組合提供了空間，根據收益與流動性，可以有不同的組合。假如預留維修資金總額的10%存活期（利率0.35%），其余90%資金可以做1年到5年期的不同組合。以我市一家商業銀行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%為例。第一種組合按20%一年期，30%三年期，40%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益415.25萬元，收益率為4.15%，比活期收益高11.85倍。第二種組合按30%一年期，30%三年期，30%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益396萬元，收益率為3.96%，比活期收益高11.31倍。第三種組合按20%一年期，60%三年期，10%五年期組合計算，以1億元為例，組合收益431.75萬元，收益率為4.32%，比活期收益高11.93倍。權衡收益與流動性建議選擇第三種組合。
（四）利用監管系統信息化自動實現科學的存款組合
維修資金管理系統是利用專業軟件對一個行政區域內代管的維修資金進行日常管理的專門系統，管理系統的基本功能夠實現個人交存、單位交存、續交、預交、計息、申批、劃撥、下賬、分攤、過戶等日常業務和資金的管理。管理系統中有許多項目是需要自己設定的，如銀行利率、收交比例、路街名稱、竣工日期等。根據軟件的可自定義性，在每個小區交存維修資金時就按房屋保修書項目中規定的保修期設置好保修期限，房屋保修期滿前由于不使用維修資金，系統自動識別將資金轉為定期。保期滿后，根據房齡的長短、使用頻率、使用資金占交存資金比例，通過設置參數，系統自動篩選提示定活期存款的組合模式。可充分利用系統智能性達到自動科學組合存款的模式，以最大限度地提高資金增值潛力，提升管理效益。
三、未來維修資金多元化增值模式的可行性探索
隨著對維修資金監管模式的不斷探索及維修資金增值方式的有益嘗試，未來維修資金可以實現多元化的增值模式。
（一）基金模式
住宅維修資金俗稱房子的“養老錢”，與養老保險金的性質相似。資金有進有出，數額大，跨度時間長、資金零散。養老基金通過發行基金股份或受益憑證，募集社會上的養老保險資金，委托專業基金管理機構用于產業投資、證券投資或其他項目的投資，以實現保值增值的目的。目前全國社?；鹄硎聲顿Y運營的戰略儲備性的社?；鹗陙淼耐顿Y總體收益率達9.17%，基金的投資收益情況總體來看較為理想。維修資金可以借鑒養老保險基金模式，利用基金專家理財、市場競爭、監管分立等特點，將住房維修基金作為一種特別資產，與投資公司和資本營運等基金管理機構的資產嚴格區分開來，并將這種特別基金規定按50%至75%的比例投入國債、國家主導項目等風險較低的領域，而不投入股票等高風險領域，以確保投資人的利益，極大地減少風險，有效實現其保值增值。
（二）信托模式
信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》規定業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄政府建設主管部門代管。業主大會成立后，再由房地產行政主管部門轉交于業主大會管理。以上兩種維修資管理的模式都具備了資金信托的基本條件，無論是誰收取了住宅專項維修資金，無論是暫時轉移到了誰的名下，該住宅專項維修資金都不屬于其固有財產，而是屬于信托財產。維修資金信托目的是通過受委托人的專業運作以達到財產安全或取得高額收益。建立住宅專項維修資金信托管理模式，明確資金的委托人和受托人及資金的管理方式。受托人通過運用合理的資金管理方式，保證資金無風險增值。比如，對大筆專項資金可分三種形式運作，其一劃分一定比例的資金用于靈活投資組合以實現高回報率，其二劃分一定比例的資金用于國債以實現穩定收益，其三劃分一定比例資金以應對維修項目，使受托資金在安全的環境下進行專業化運作，以達到資金由專家管理、低風險、高安全、微成本、保值增值的目的。
（三）過橋資金模式
據調查，近兩年來，為緩解中小企業融資困難，改善中小企業融資環境，國內多個省市政府均發揮引導作用，由財政先期籌集資金，設立“中小企業過橋還貸資金”，同時制定中小企業貸款過橋資金管理使用暫行辦法。為資金周轉暫時出現困難的中小企業按時還貸續貸提供臨時性周轉借款。過橋資金堅持“總額控制、?？顚Ｓ?、統一管理”的使用原則，由財政負責監督管理使用，由相應的投資擔保公司提供擔保。還貸資金只用于企業還貸續貸應急的流動資金，不能用于固定資產投資和其他用途。企業在貸款到期15日前提出申請，最多使用時間不超過30個工作日。從“辦法”中可以看出過橋資金的特點是：統一管理、?？顚Ｓ?、周轉時間短、使用人按同期同檔貸款利率支付資金占用費。鑒于以上特點當地政府可設立公益性企業貸款過橋資金，維修資金監管部門代管的大量閑置的資金可以作為過橋資金來源，通過政府統籌監管，不僅為中小企業資金周轉提供了財政支持，還盤活了維修資金。
四、結論
房屋專項維修資是伴隨著房地產業發展出現的新事物，在保證資金安全的前提下，維修資金的盤活及持續增值關系到每一棟房屋的健康，涉及到千家萬戶的切身利益。通過加強對預售期到開發商辦理產權階段的維修資金歸集監管，保障了業主已交存的維修資金不被開發企業挪用和占有；通過對現行政策下保值增值措施的運用，挖掘現有監管資金的增值潛力；隨著對維修資金監管模式以及對維修資金保值增值方式的不斷探索，維修資金實現多元化的增值模式成為可能。屆時，上萬億的維修資金必將煥發出生機活力，使每一棟房屋真正能實現“病有所醫”、“老有所養”。
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（凌源市物價局，遼寧 凌源 122500）
摘 要：隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。因此，只有不斷加強和完善小區的物業管理，才能促進社會的和諧發展和進步。
關鍵詞 ：加強；物業；管理；促進；和諧；發展
中圖分類號：F279.23文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2014）28-0199-02
物業管理是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，是物業社會化、專業化、企業化發展的有效途徑。廣義的物業管理泛指一切圍繞房地產發展、租賃及售租后的服務；狹義的物業管理則指樓宇的維修及相關設備的維護管護、治安保衛、清潔衛生、綠化、餐飲等。物業管理的對象是物業，服務的對象是人。通過專業化的物業管理，可以以更經濟的方法為房屋、居住環境、物業維修等方面提供高效、優質、經濟的服務，實現社會、經濟、環境效益的同步增長。
作為物業服務公司與其服務的業主之間本來應該是唇齒相依的關系，互利互惠，應該彈奏出和諧的樂章，然而事實上，物業公司抱怨物業費難收，業主難“伺候”，業主更是怨聲載道，抱怨收費高、收費亂。出現的不協調的現象和因素呈現多發態勢，嚴重地阻礙了社會的和諧發展。
一、物業管理現狀
（一）居民小區與物業服務公司不相匹配，管理“缺失”。我市（縣級市）從2003年開始成立物業服務公司，2004年成立物業管理辦公室。目前，我市城區共有213個居民小區，其中有物業服務企業的小區46個，沒有物業管理的小區167個，這些基本上都是過去開發建設的老舊小區。全市有資質的物業服務公司15家，從業人員400多人，服務區域總建筑面積330多萬平方米。
（二）小區基礎建設參差不齊，物業管理難以規范。老舊住宅小區基礎條件十分落后。由于開發商隨意變更小區建設規劃，致使小區缺少物業用房，沒有綠地、自行車棚、汽車停車位，更談不上花壇、水池等美化設施。由于小區配套嚴重缺項，車輛亂停亂放現象嚴重，導致無法清掃，造成小區臟亂差的局面。
（三）前期物業管理不到位。《遼寧省物業管理條例》第十九條規定：在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂書面前期物業服務合同，并在30日內報物業所在地的縣房地產行政主管部門備案。然而建設單位即使聘用物業公司并與其簽訂前期物業合同，也只是形式，簽訂的合同極不規范?！哆|寧省物業管理條例》第二十二條規定：建設單位應當按照國家有關規定組織對物業進行竣工驗收。建設行政主管部門及其他有關行政管理部門應當對工程質量及配套設施的完備情況進行監督。物業服務企業承接物業時，建設單位應當依法向物業服務企業移交物業管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。物業服務企業發現資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，應當向物業所在地縣房地產行政主管部門或者其他有關行政主管部門報告，并書面告知建設單位。建設單位接到書面報告后，應當立即進行整改；不能立即整改的，應當制定整改方案。而我市多數開發建設單位都沒按《規定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建設項目竣工時，在經單項驗收（如水、電、質監、消防等）后就交付使用，唯獨沒有物業行政管理部門參加驗收，這便給開發建設單位在小區物業用房、綠化、自行車（摩托車）車棚等基礎設施建設方面造成了可乘之機，導致后期物業無法正常管理，致使業主怨聲載道，把矛盾推向了物業公司，影響了物業費的收取，降低了物業服務質量，結果造成惡性循環。
（四）業主委員會自主能力差，維權意識淡薄。按照規定，同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會，召開首次業主大會會議時，應制定業主大會議事規則和管理規約，并選舉產生業主委員會。而很多業主大會的召開及業主委員會的選舉形式都不夠民主，不夠規范。很多物業小區在居民入住率較低的情況下召開業主大會，而業主大會又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務員、企業老板或社會公眾人物為業主委員會成員，靠名人效應辦事，偏離了法制軌道。業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法維護業主合法權益，執行業主大會決定的物業管理事項?！按砣w業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”是業主委員會應當履行的職責之一，然而有的業主委員會成員缺乏必備的物業知識和法律常識，造成草率簽訂物業服務合同，無法代表廣大業主的意愿和利益，在履行合同中產生諸多糾紛。有的業主委員會監管無力，管理無序。有的業主素質十分低下，不按規定交或拒繳物業費，并在小區內亂倒垃圾臟水。
（五）物業服務企業制度不健全，人員素質低下，缺乏競爭意識。按照規定，從事物業管理的人員應當按照《物業管理師資格考試實施辦法》《全國物業管理從業人員崗位證書管理辦法》等國家有關規定，取得職業資格證書。目前我市有資質的物業服務企業15家，而絕大多數都是從開發建設企業派生出來的產物，這樣的企業只對自己的開發項目實施物業服務收費，對其他項目則不參與。在400余人的從業人員中有300人左右是下崗失業人員，普遍存在年齡結構老、文化層次低、技術水平差的特點。加之部分物業管理企業忽視自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，擺不正服務與被服務的關系。
（六）專項維修資金不能得到及時使用。據了解，目前，我市沒有物業管理的167個小區住宅基本都已到維修期，而《朝陽市住宅共用部位共同設施設備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規定：維修基金的使用，由物業管理企業提出使用計劃，經業主委員會審定后，市房產部門按計劃撥付，物業管理企業負責實施并報送竣工決算”。由于維修資金政策不透明，再加上沒有物業管理，少數居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢維修，致使大部分住宅的基礎、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設備設施年久老化，無人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。同時，絕大多數業主購房時已按標準向開發商足額繳納了專項維修基金，但部分開發商將專項維修資金據為己有，造成維修基金嚴重流失。
（七）部門之間聯動協作不暢。負責屬地管理的相關街道辦事處和社區，沒有把物業管理工作提升到應有的高度，使得屬地管理與行業管理脫節，街道、社區、派出所很難在物業管理中發揮應有的作用；土地、規劃、工商、城管、環保、供電、供氣、供水等部門之間難以形成齊抓共管的合力，使得物業管理過程中出現的難點問題甚至無人解決，無法解決。
二、加強小區物業管理，促進社會和諧的具體措施
（一）實行物業管理工作考核制度。將物業管理工作列為各街道辦事處的重點工作之一，納入市委市政府目標管理崗位責任制考核內容。同時，相關部門也要明確責任，明確分工。要大力推進“網絡化管理”，每名社區干部包一定戶數責任區，每天都到社區走一走，到樓道內看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時了解社情民意，化解矛盾糾紛。
（二）不斷提升物業管理水平。加大物業服務行業的培訓力度，規范物業服務行為。要徹底扭轉物業公司收錢后，就成了“大爺”的觀念，使其認清自己的“管家”身份。同時，政府及有關部門要制定相關的制度辦法，推行對物業服務企業實行履約保證金制度，避免物業公司中途“撂挑子”或“棄管”。
（三）實行項目資金制度和住宅開發環境配套驗收制度。按照《朝陽市房地產開發項目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門收取項目資本金，并專戶保管，已督促開發建設單位按規定設計要求履行職責，把物業建設達標作為退款的前置條件，以此約束其完善物業設施設備。按照《朝陽市房地產開發建設項目環境配套驗收管理辦法》規定，城建行政主管部門應把物業用房、物業基礎設施設備、綠化等作為驗收的重點，物業管理部門直接參與建設項目審批、圖表的匯審及項目竣工驗收。要進一步加大工作力度，對繼續從事房地產開發建設并陳欠專項維修資金的建設單位，在辦理《建筑工程規劃許可證》前，必須補交陳欠款額，否則，不予辦理相關手續，不予批準開工建設。對已不從事房地產開發項目且陳欠專項維修資金的建設單位，切實加大追繳力度，并由所在區域的業主或業主委員會向人民法院起訴，依法強制收繳。
（四）加快老舊小區改造步伐。要加大老舊小區的維修改造力度，提高修繕標準，完善配套設施，嚴格接管驗收，為老舊小區物業管理創造良好的基礎條件。同時，要改革創新物業管理途徑辦法，在部分無人管的住宅小區推行在街道辦事處指導下，以社區服務中心為管理主體的新的小區管理模式，或鼓勵小區業主“自治管理”。
（五）從物業服務企業本身來講，除了為業主提供合同約定、可量化的服務之外，在其服務范圍和服務水準上還要達到相當的廣度和深度，才能稱其為優秀的物業管理企業。一是要加強居住環境的改善，物業管理要大力建設環保社區、綠色社區。一方面應包括建立污水處理系統、垃圾分類管理等節能環保措施、對舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應實施立體綠化，因地制宜實施“見縫插綠”，想方設法為業主提供舒適的休閑娛樂場所。其次要注重精神文明建設。物業管理企業應多開展一些能夠增進鄰里感情的活動，強化團結意識，重建人們之間的相互信任和接納的意識。第三，物業管理企業始終把服務放在第一位，真正做到想業主之所想，急業主之所急。
廈門市_______________（以下簡稱賣方）與_______同志（以下簡稱買方）協商同意訂立本合同，條款如下，以資信守。
第一條 賣方將坐落于廈門市________區_________路（街、里、巷）_______號（幢）________室出售給買方。該住房為_______結構，于______年_______月竣工，建筑面積共_______平方米。
第二條 以成本價、統建解困房價、房改經濟適用住房價、商品房指導價(或評估價)購買的獲得全部產權。高層住宅以標準價購買的獲得________%產權。
第三條 計價：
1、不超標面積_________平方米，以_________價出售，單價_______元，計______元。
2、雜物間面積________平方米（層高2.2米以下[ ]；層高2.2米以上[ ]），單價________元，計_______元。
3、超標面積________平方米，單價________元，計_________元。
4、超商品房指導價計________元。
5、超標準裝修計_______元。
6、工齡折扣________年，計___________元。
實際付款：1+2+3+4+5-6=________元
人民幣（大寫）：_____拾_____萬______仟______佰______拾_____元。
第四條 該房產建筑面積的計算以土地房屋權屬證書記載為準。
第五條 購買單位自管公有住房的，由賣方持本合同、《公有住房出售核定表》、個人交款單、房改專用發票、戶口簿，到市國土資源與房產管理局統一辦理產權登記。購買市國土資源與房產管理局管理的公有住房，買方直接憑本合同、房改專用發票、戶口簿，到市國土資源與房產管理局統一辦理產權登記。
第六條 買方與毗鄰房產共同享有使用住房共用部位共用設施設備（如走廊、梯級、通道、供電、供水、排水、共用天線等系統）。住房共用部位共用設施設備的維修按《住房共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執法。
第七條 買方取得該房產后，自行管理和維修、養護，保證房屋安全使用。
第八條 買方使用該產業時必須遵守國家法律、法規及有關規定，遵守社會公德和維護公共利益。
第九條 買方取得該房產后，不得擅自改變住房的使用功能和房屋建設結構，不得拆改上下水管道、供電設備、公共電視天線、通信和煤氣等管線；不得更改建筑物外觀藝術造型，嚴禁在房頂、陽臺及公共地上搭建。買方若有違反本條規定，賣方有權責令其恢復原狀、補償由此造成的一切經濟損失或承擔法律責任。
第十條 買賣雙方應共同遵守廈門市住房制度改革的有關政策及規定，雙方如在合同履行中發生爭議，應本著友好精神，協商不成，雙方均有權訴法院。
第十一條 其他事項：___________________________________________
第十二條 本合同自簽字之日生效。本合同一式二份。買賣雙方各執一份，每份合同具有同等法律效力。
賣方（蓋章）_____________ 買方（蓋章）______________
乙方（受托方）：_________（物業管理公司）
為加強_________（物業名稱）的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業管理內容
1．物業基本情況
（1）物業類型：_________。
（2）座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號。
（3）四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
（4）占地面積：_________平方米。
（5）建筑面積：_________平方米。
2．委托管理事項
（1）房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養護和管理。
（2）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。
（3）本物業規劃內附屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養護和管理。
（4）本物業規劃內的附屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點）的維修、養護和管理。
（5）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
（6）交通、車輛行駛及停泊。
（7）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。
（8）社區文化娛樂活動。
（9）物業及物業管理檔案、資料；
（10）法規和政策規定及授權由物業管理公司管理的其它事項。
第二條 委托物業管理形式
承包經營，自負盈虧。
第三條 物業管理服務費用和住宅公共維修基金
1．本物業的管理服務費按下列第_________項執行：
（1）按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（2）按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（3）由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元。
2．管理服務費標準的調整按下列第_________項執行：
（1）按政府規定的標準調整；
（2）按每年_________％的幅度上調；
（3）按每年_________％的幅度下調；
（4）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
（5）按雙方議定的標準調整_________。
3．住宅共用部位共用設施設備維修基金
（1）共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。
（2）共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌或由產權人按實分攤。
（3）產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
4．乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執行：
（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付；
（2）由乙方承擔；
（3）在_________費用中支付。
5．因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第_________項執行：
（1）由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元；
（2）由甲方承擔上述管理成本費用的_________％。
第四條 其他有償服務費用
1．車位及其使用管理服務費用：
（1）機動車：_________；
（2）非機動車：_________；
2．有線電視：_________；
3．_________。
第五條 代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用），收費標準執行政府規定。
第六條 物業管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權利、義務
1．甲方權利義務：
（1）根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理；
（2）監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的_________％）_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續；
（4）給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（7）對乙方的管理實施監督檢查，就物業管理的有關問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（8）負責確定本住宅區管理服務費收費標準；
（9）委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改；
（10）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系；
（11）政策規定由甲方承擔的其他責任。
2．乙方權利義務：
（1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度；
（2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；
（3）根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；
（4）接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；
（5）對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員；
（7）建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（8）負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；
（9）有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料；
（11）開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；
（12）有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第八條 物業管理目標和經濟指標
1．各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_________年內達到_________標準。
2．確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________％作為經營收入。
第九條 風險抵押
1．乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2．乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3．如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4．如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第十條 獎罰措施
1．在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_________％獎勵乙方。
2．如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（?。?、_________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3．如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4．如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5．由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第十一條 合同更改、補充與終止
1．經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協議與本合同具有同等效力。
2．合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前的_________個月向對方提出書面意見。
3．合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1．甲方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2．甲方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3．在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4．甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1．乙方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2．乙方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3．在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4．乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業秘密（技術信息、經營信息及其他商業秘密）予以保密。未經該商業秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據本合同需要發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：_________。
一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十六條 爭議的處理
1．本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
2．本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院起訴。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本合同的附件和補充協議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________代表（簽字）：_________